São Paulo - Ao se tornar sócio da consultoria de financiamentos imobiliários Canal do Crédito, o guru Gustavo Cerbasi pretende pôr em prática um programa de educação financeira para quem vai financiar o seu imóvel. Nas oito dicas abaixo, o consultor financeiro e o presidente da consultoria, Marcelo Prata, mostram quais despesas comumente esquecidas devem ser postas na ponta do lápis para quem está de mudança para uma casa financiada e como tornar essa longa e pesada dívida mais barata e justa no orçamento.

1. Ao se mudar para um bairro mais caro, calcule um aumento de 15% a 20% nos gastos

Mudar-se para um bairro mais nobre implica maiores gastos na padaria, supermercado e escola. “Na dúvida entre dois imóveis, é melhor optar pelo que tem valor de 15% a 20% mais baixo, porque esta parcela normalmente é o que é destinado ao novo custo de vida no local”, diz Cerbasi. “É a mesma coisa que ocorre quando você compra um DVD Blu-Ray que, além de ser mais caro que o normal, envolve a compra dos discos Blu-Ray, que são mais caros que os outros”, comenta. 

Cerbasi também diz que muitas dívidas com financiamentos ocorrem quando o proprietário calcula o gasto mensal com as parcelas e se esquece de calcular os gastos agregados, como o novo custo de vida, a manutenção do imóvel, as contas de energia, gás, IPTU, reformas e principalmente gastos variáveis, com lazer. “O financiamento do imóvel está previsto, mas não se prevê o gasto com cinema, restaurante e aí este gasto é passado para o cheque especial e o rotativo do cartão de crédito, levando a dívidas”, explica.

2. Considere que taxas e impostos correspondem a 4% do valor financiado

Segundo Marcelo Prata, sócio e fundador do Canal do Crédito, cerca de 4% do valor do imóvel é usado para pagar apenas taxas e impostos. “Eu já vi algumas pessoas chegarem na hora da compra sem saber que estes gastos estavam envolvidos”, diz Prata.

Basicamente, os gastos envolvidos são: ITBI (Imposto sobre transmissão de bens imóveis), que varia de acordo com a cidade, mas gira em torno de 2% do valor total do imóvel; taxas cartorárias, que ficam em torno de 1% do valor do imóvel e oscilam de acordo com o valor da propriedade e da localização; e as taxas de análise jurídica, cobradas pelos bancos na hora de contratar o financiamento, que também podem variar em torno de 1% do valor total.

3. Não comprometa mais que 30% da renda

Cerbasi recomenda que sejam comprometidos, no máximo, de 25% a 30% da renda mensal em um financiamento. Para não cair na tentação de fazer um financiamento mais caro e depois não conseguir arcar com os custos, o consultor diz que o segredo é inverter a ordem das escolhas. Ou seja, em vez de buscar os imóveis e fazer a escolha baseada nos preços, é importante ter todos os gastos previstos em mente e a capacidade de comprometimento com o financiamento para depois avaliar as opções de compra. 

Segundo Cerbasi, pode ser muito melhor morar em uma casa aquém do desejado, mas onde se tenha uma capacidade de gastos maior no dia a dia. “Do que adianta viver em uma casa grande, mas na monotonia?”, pondera. 

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4. Prefira os menores prazos: 15 anos para imóveis novos e sete anos para usados

Cerbasi ressalta que os prazos ideais de financiamento seriam de 15 anos para um imóvel novo e sete anos para um imóvel usado, uma vez que, depois destes prazos, provavelmente o proprietário terá que arcar com custos de reforma. Se o financiamento não estiver quitado então, os gastos somados podem pesar demais no orçamento.

Cerbasi afirma que o melhor é sempre fazer o financiamento no menor prazo possível. “Nós conseguimos dominar a segurança financeira no prazo curto, mas em 30 anos, por exemplo, é muito mais difícil prever as condições que o comprador terá para pagar o financiamento. Entre um financiamento de 30 anos e 25 anos, prefira o de 25 anos”, diz.

5. Recém-casados: esperem cinco anos para comprar um imóvel

Cerbasi explica que o financiamento deixa o casal exposto a diversas limitações de renda, de oportunidades de emprego e de mobilidade. Por isso, o ideal é que eles só comprem o imóvel depois de cinco anos de casados. “Para recém-casados a renda ainda é muito instável e limitada. Por isso, muitos jovens ainda querem mudar de emprego. Um aluguel, como um elemento de flexibilidade, é oportuno, e poder se mudar para ficar perto do trabalho, por exemplo, ajuda a economizar no transporte. Depois de comprar uma casa diminuem as chances de se conseguir um emprego para morar longe", diz.

Ele sugere que os recém-casados aluguem uma quitinete, por exemplo, enquanto poupam o valor para a compra do apartamento antes de entrar em um financiamento. Ele ressalta, no entanto, que se o valor pago pelo aluguel for superior ao de um financiamento, vale considerar se o investimento vale a pena, mesmo com todos os comprometimentos que a decisão pode gerar.

6. Prefira taxas pós-fixadas

Com as quedas nos juros, as taxas pós-fixadas e a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) se tornam a melhor opção para o mutuário. Na tabela SAC, são pagas parcelas mais altas no início e o valor cai conforme a dívida é amortizada. O valor do pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente.

A conjuntura atual, de mudanças na economia, se mostra favorável para o comprador ter maior fôlego para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos.

Cerbasi acredita também que a tendência das quedas nas taxas deve se manter, favorecendo taxas pós-fixadas. “Os juros devem cair ainda e as taxas prefixadas podem ficar muito caras diante de taxas mais baixas ”, explica. As taxas prefixadas são definidas no início do financiamento e as pós-fixadas variam de acordo com a Taxa Referencial e índices atrelados à inflação, como IGP-M ou IPCA . 

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No caso da tabela Price, as parcelas são fixas. No começo do pagamento, o valor abatido do saldo devedor é muito baixo, porque a maior parte da parcela é composta pelos juros.

7. Pesquise entre os bancos as melhores condições

Com as recentes reduções nas taxas de juros, a diferença nas taxas cobradas entre um banco e outro podem ser significativas. Além de visitar diferentes agências para consultar as opções, o comprador pode fazer simulações do financiamento pela internet. Existem consultorias que oferecem esse serviço. O Canal do Crédito é uma delas, e o serviço é gratuito. Em consultorias como a Crédito Imobiliário Fácil e a Financiar Casa (antiga Sagace), o serviço é cobrado. Leia mais sobre esse tipo de serviço.

Quem quiser saber o custo médio de um financiamento imobiliário pode fazê-lo por meio de uma ferramenta disponível em EXAME.com.

8. Portabilidade só é vantajosa se a diferença de juro for de no mínimo 1,5%

As taxas menores também podem ser vantajosas para quem já tem um financiamento e quer aproveitar as taxas mais baixas de outro banco. É possível migrar a dívida por meio da chamada portabilidade de crédito. Marcelo Prata, sócio-fundador do canal do Crédito, dá uma dica que pode ajudar o mutuário a perceber de maneira simplificada se vale a pena fazer a transferência: “Se a diferença entre a taxa de um banco e outro for maior ou igual a 1,5% vale a pena fazer a portabilidade”, diz.

Se for verificada a diferença maior ou igual a 1,5%, o proprietário deve: observar a taxa de juro cobrada no atual financiamento e no financiamento cotado; calcular a diferença entre a soma das prestações que restam no banco atual e as que serão pagas se a dívida for transferida para outro banco; e por fim, deve subtrair as taxas de cartório cobrada pela alteração do financiamento, a diferença entre os custos dos seguros de cada instituição e entre as taxas de administração.

Ao fazer a portabillidade, o proprietário paga novamente as mesmas taxas cartorárias que pagou no início do financiamento, a taxa de averbação do valor declarado (pelo cancelamento do financiamento) e a de registro do novo financiamento, que variam de acordo com o valor do imóvel e com a região, podendo chegar a 1% do valor da propriedade. Assim, se os gastos com cartório forem muito altos, o valor gasto no presente pode não compensar a economia com parcelas futuras.