São Paulo - Pela primeira vez desde 2008 os preços de aluguel de imóveis registraram queda anual. Em 2015, os valores de locação caíram, em média, 3,34% em nove cidades acompanhadas pelo índice FipeZap, que avalia as variações de preços de aluguéis anunciados. Em São Paulo, os preços dos aluguéis caíram 3,7%. No Rio de Janeiro, a queda foi ainda maior: 8,27%. 

Já a variação no preço de venda de imóveis chegou a subir em 2015, mas apenas 1,32%, ficando bem abaixo da inflação. Esse cenário de desaquecimento do mercado imobiliário pode deixar potenciais compradores, locatários e investidores com dúvidas sobre o que fazer para não deixar de aproveitar oportunidades e evitar prejuízos.

EXAME.com ouviu especialistas para responder aos questionamentos mais comuns de quem busca comprar, alugar ou investir. Veja a seguir as respostas:

Vale a pena buscar um aluguel mais barato?

Para quem paga aluguel e não pretende comprar um imóvel, o desaquecimento do mercado de locação é propício para buscar um aluguel mais barato, diz o economista e autor do livro “Imóveis - Seu Guia Para Fazer da Compra e Venda Um Grande Negócio” Luiz Calado.

Ainda que a rescisão do contrato atual possa gerar multas, ainda pode valer mais a pena trocar de contrato do que esperar pelo reajuste anual do aluguel, aponta o economista. “Como os aluguéis são reajustados pelo IGP-M, índice que é influenciado pela alta do dólar, e a moeda americana teve uma alta de 48,5% ante o real em 2015, a expectativa é que o reajuste dos contratos de locação seja maior neste ano”, diz Calado.

Caso encontre um preço mais vantajoso, pode ser interessante que o locatário assine um contrato mais longo. Isso porque a tendência é que, no médio prazo, a demanda pelo aluguel possa voltar a crescer e aumentar os preços cobrados no mercado, segundo Cláudio Alencar, professor do núcleo que analisa o mercado imobiliário da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP).

Apesar de estarem em tendência de queda, os preços para compra de imóveis ainda estão descolados da capacidade de pagamento de grande parte dos brasileiros, conta o professor. “No momento em que a oferta de casas e apartamentos diminuir, a locação deverá voltar a ser a única opção para muitos brasileiros caso esse descolamento entre preço dos imóveis e renda dos compradores persista”.

Comprar ou alugar?

Os especialistas concordam que a tendência é que os preços de venda dos imóveis caiam neste ano. Ou seja, para quem quer comprar uma casa para morar, pode valer a pena esperar mais um pouco para pagar um preço mais baixo e evitar a desvalorização do bem.

Isso porque as perspectivas para a economia brasileira em 2016 não são nada favoráveis, com inflação na casa dos dois dígitos e uma expectativa de fraco crescimento do PIB do país. Esse cenário incerto deixa os brasileiros inseguros para comprar um imóvel, o que pressiona os preços para baixo.

Além disso, a oferta de imóveis no mercado continua alta, diz Alencar, “Não houve uma diminuição expressiva desse estoque ao longo do ano passado, o que deve impulsionar a queda dos preços este ano”.

Raone Costa, economista da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), projeta que os preços dos imóveis caiam 5% este ano. “O comprador deve preferir alugar e investir o dinheiro que utilizaria para a compra do imóvel até que os preços parem de cair. A preferência deve ser por aplicações que rendam juros mais a inflação e oferecem bons retornos agora”.

No entanto, há algumas ressalvas sobre o quanto o comprador terá de esperar para realizar a aquisição do bem. Isso porque é difícil estimar quanto os preços dos imóveis devem parar de cair. “A partir de 2017, a tendência pode se alterar caso a economia se recupere mais rápido do que o previsto”, diz Alencar.

Nesse caso, pode ser prudente alugar um imóvel por um período mais curto e não deixar de acompanhar o comportamento dos preços como forma de se proteger contra uma mudança de tendência.

Calado também aconselha que, antes de tomar a decisão, o comprador volte a fazer uma proposta que não havia sido aceita pelo vendedor do imóvel há alguns meses. “O mercado piorou, o que dá ao comprador maior poder para negociar preços agora”.

Apesar de os valores dos imóveis estarem em queda, as taxas de juros de financiamentos imobiliários ficaram mais altas, o que pode ser um impeditivo para a compra. Para quem pretende financiar, o mais indicado é juntar um valor alto para ser usado como entrada do imóvel. Dessa forma, é possível fazer com que as prestações caibam no bolso. 

Momento é oportuno para quem quer sair de casa e encarar o aluguel?

Ainda que a queda recente dos preços no mercado de locação abra uma boa janela de oportunidade para quem gostaria de sair da casa dos pais e alugar um imóvel, a baixa dos preços pode ser ainda maior este ano. 

Isso porque a tendência é que acompanhem a queda de preços esperada para imóveis à venda. "Tanto o mercado de venda como o de locação são impactados pela crise econômica. Nesse cenário, as pessoas ficam com menos dinheiro tanto para comprar como para alugar um imóvel", diz Costa, economista da Fipe.

Na opinião de Costa, como muitos investidores encontram mais dificuldades para vender seus imóveis agora, a única saída acaba sendo alugar a unidade por um valor menor. "Eles acabam preferindo receber um valor menor do que ter de arcar com despesas relacionadas ao imóvel, como taxa de condomínio e impostos". 

Ou seja, para quem quer começar a pagar aluguel pode ser mais indicado esperar um pouco para assinar um contrato, já que os preços podem cair ainda mais. 

Tem um imóvel para alugar? O que fazer

A rentabilidade com aluguel de imóveis nunca foi tão baixa. De acordo com o índice FipeZap, o retorno obtido com a locação de casas e apartamento encerrou 2015 a 4,6% ao ano, em média. É o menor valor desde o início da série histórica do indicador do FipeZap, iniciada em 2008.

Quem tem um imóvel para alugar não tem muita opção a não ser se esforçar para manter a unidade ocupada até que os preços do aluguel se recuperem e a rentabilidade do investimento volte a aumentar, diz Alencar. "Mesmo que o valor de locação tenha ficado um pouco menor agora, ao menos o montante será suficiente para manter as despesas do imóvel em dia em um momento de alta da inflação".

Caso o investidor verifique que pode precisar do dinheiro investido no imóvel em um prazo curto, a recomendação de Costa, da Fipe, é que o imóvel seja vendido o quanto antes. "Como os preços podem cair ainda mais, é melhor vender a unidade por um preço um pouco menor do que o proposto do que vender depois por um valor ainda mais baixo".

Índice FipeZap de Locação 2015

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