São Paulo - No fim do ano passado, a Caixa lançou o Cartão Aluguel, uma espécie de cartão de crédito voltado para o pagamento de aluguéis, em que o próprio banco funciona como fiador. O cartão ainda está em fase piloto, sendo oferecido por apenas quatro imobiliárias nos estados de São Paulo e Goiás, e ainda não tem previsão de lançamento nacional. Mas de acordo com o sócio-proprietário de uma delas, André Luis de Souza Jr., da Imobiliária Ato, o número de contratos de aluguel fechados em fevereiro com a utilização desse cartão como fiança subiu 30%.

O cartão da Caixa funciona como um cartão de crédito - o banco paga ao proprietário e o inquilino paga as faturas do cartão ao banco - o que, em tese, funciona como uma garantia. Para o sócio-proprietário da Ato, o produto é seguro para o proprietário e ainda conta com as vantagens de eliminar a burocracia e agilizar o processo de locação. Já para o locatário, o produto tem as vantagens de dispensar fiador e depósitos vultosos de uma só tacada, além de ser mais barato que os seguros-fianças disponíveis no mercado.

Ainda é cedo para dizer se a modalidade vai se tornar popular. Apenas 300 imobiliárias foram cadastradas em todo país para operar esse tipo de garantia, e segundo Carlos Samuel Freitas, diretor de locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), o mercado ainda não tem informações suficientes a respeito do produto para avaliar seu possível sucesso.

Contudo, é fato que outras modalidades de fiança já entraram na pauta de proprietários e inquilinos de todo Brasil. Atualmente, a figura do fiador ainda é mais popular, presente em cerca de 60% dos contratos de aluguel. Para Freitas, essa preferência é mais uma questão de costume do que de segurança. Mas o seguro-fiança - operado por seguradoras - já ocupa uma fatia de 25% do universo de contratos.

Também existem outras modalidades menos utilizadas, como o depósito-caução e o título de capitalização. Em breve, é possível que seja aprovado o aluguel consignado, conforme prevê projeto de lei já recém-apresentado na câmara. “Com a mudança na Lei do Inquilinato, já é possível alugar até sem garantia, no caso de locatários com renda alta e estabilidade no emprego. É possível até pedir o pagamento antecipado”, explica do diretor de locação da ABADI.

Mas qual é a forma mais segura para os proprietários ou mais em conta para os locatários? Conheça cada uma das modalidades e entenda as vantagens e desvantagens de cada uma.

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Fiador

A figura do fiador é quase folclórica no mercado de locação, mas a sensação de segurança que ela causa no proprietário pode ser ilusória. Para ser fiador, uma pessoa precisa ser dona de pelo menos um imóvel quitado, que servirá de garantia no caso de inadimplência do locatário.

Para o locatário, certamente arrumar um fiador sai mais em conta do que qualquer outra modalidade de garantia. Mas além da burocracia que a fiança envolve, alguns proprietários fazem restrições quanto aos imóveis que servirão de garantia. Há quem exija que o bem esteja localizado em cidades ou estados determinados, ou ainda que o fiador seja dono de mais de um imóvel.

Outro problema é o fato de o fiador poder se exonerar de suas responsabilidades quando o contrato chega ao fim e passa a ter prazo indeterminado, segundo a nova Lei do Inquilinato. Nesse caso, o locatário tem 30 dias para apresentar novo fiador, sob risco de ser despejado liminarmente.

Para o proprietário, o fiador também pode ser arriscado. Caso o único imóvel posto em garantia seja o imóvel em que vive o próprio fiador, é possível que a Justiça o considere bem inalienável. Em alguns casos, o proprietário nunca chega a ver o dinheiro que lhe é devido. “Acaba sendo arriscado, pois sempre há uma circunstância ‘triste’ que a Justiça pode levar em consideração em detrimento do proprietário”, diz o consultor financeiro Mauro Calil.

Seguro-fiança

Comercializado por seguradoras, o seguro-fiança dispensa a figura do fiador e costuma custar o valor de um aluguel e meio. Em caso de inadimplência, o prêmio é pago ao proprietário. “O seguro-fiança é muito mais seguro que a fiança convencional, e atualmente há uma inclinação muito grande dos proprietários a preferirem esse tipo de modalidade”, afirma Carlos Samuel Freitas, da ABADI.

O locatário pode se beneficiar da reduzida burocracia e do fato de ser possível parcelar o valor do seguro em até 12 vezes. A apólice é renovada anualmente, como um seguro de carro ou de residência. O problema é que esse valor não poderá ser reavido, mesmo que o pagamento do aluguel seja pontual. Ou seja, ao final de um ano, o locatário terá pago treze aluguéis e meio em vez de apenas doze.

Cartão Aluguel Caixa

O cartão aluguel funciona como um cartão de crédito comum, com limites sujeitos à análise de crédito. Para os locatários, o produto sai mais em conta que os seguros-fiança, pois seu custo total anual equivale a cerca de 80% do valor de um aluguel – 96 reais de anuidade parcelada em até 12 vezes e uma taxa de 6,67% ao mês.

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A renda mínima mensal também é baixa, de apenas mil reais, e o cartão pode ser usado também como cartão de crédito comum. Operando com as bandeiras MasterCard e Visa, o produto conta com um limite-aluguel e um limite rotativo, para outros tipos de pagamento. É claro que esse produto é vantajoso para quem poderá honrar com o pagamento das faturas, pois em caso de inadimplência, o locatário deverá pagar juros, como em um cartão de crédito comum.

“O cartão é um produto interessante se locador e locatário tiverem conta na Caixa. Mas se for preciso abrir uma conta para fazer o cartão pode não ser muito bom para o locatário, pois aí entram as tarifas bancárias”, explica o consultor financeiro Mauro Calil. Nesse caso, se o seguro-fiança estiver disponível vale a pena calcular na ponta do lápis qual modalidade sairia mais em conta.

Depósito-caução

Mais raro, o depósito-caução é utilizado, atualmente, em menos de 10% dos contratos de locação. “Geralmente essa modalidade é utilizada em imóveis mais difíceis de alugar, pois é uma garantia que se esvai com muita rapidez”, diz Carlos Samuel Freitas, da ABADI.

Isso porque, por Lei, essa modalidade prevê o depósito de apenas três meses de aluguel em uma conta-poupança. Mas de acordo com Freitas, esse tempo é curto caso o proprietário entre com uma ação de despejo por inadimplência. “Mesmo que os despejos estejam mais rápidos, dependendo do caso, o processo ainda pode levar até um ano”, explica.

Mas o locatário que tiver a oportunidade de lançar mão dessa modalidade de garantia deve aproveitar. Embora precise ter na mão o equivalente a quatro meses de aluguel para quitar o primeiro pagamento e fazer o depósito, o locatário poderá reaver o dinheiro depositado ao final do contrato, corrigido pela poupança. É, de longe, o tipo de garantia mais vantajosa para o locatário. “Essa é a modalidade mais democrática para os dois lados”, diz Mauro Calil.

Título de Capitalização

Raríssimo, o título de capitalização funciona como o depósito-caução, porém permite o depósito de mais de três meses de aluguel. O locatário pode reaver o dinheiro ao fim do contrato e o proprietário pode ficar garantido por um longo período. O problema é que um título longo pode exigir do locatário um depósito inicial muito vultoso – de um ano de aluguel, por exemplo, em uma só tacada - e a maioria das pessoas não tem esse dinheiro na mão.

Outra desvantagem do título é o prazo. Em geral eles são de 30 meses, o equivalente a um contrato padrão de aluguel. Porém, caso o locatário deseje sair do imóvel antes de terminar o prazo, não vai conseguir reaver o valor total aplicado no título. O mesmo risco atinge o proprietário. Em caso de inadimplência, ele deverá esperar até o vencimento para ver a cor do dinheiro, pois se resgatar antes do tempo poderá não completar o valor que lhe é devido. “Títulos de capitalização penalizam resgates antes do vencimento”, diz Mauro Calil.