São Paulo – A indústria de fundos imobiliários vem crescendo no Brasil. Hoje já são 125 produtos registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), com patrimônio total de 11,9 bilhões de reais. Um exemplo é o BC Fund, maior fundo imobiliário do Brasil.

Apesar do crescimento e da diversificação, os fundos imobiliários ainda respondem por uma parcela muito pequena da indústria total de fundos de investimentos. “Ainda falta um pouco de conhecimento sobre essa opção”, afirma Alexandre Machado, membro do Subcomitê de Fundos Imobiliários da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

Segundo ele, o brasileiro tem tradição de investir em imóveis, mas ainda não entende muito bem as características dessa outra maneira de aplicar, via fundos imobiliários. Ele defende que há uma série de fatores que tornam a aplicação em carteiras imobiliárias mais vantajosas que o investimento direto em imóveis. Conheça algumas delas.

1 – Isenção fiscal

Os rendimentos mensais para investidores pessoas físicas estão livres do pagamento de imposto. O que muitos investidores não sabem é que essa regra só é válida sob uma série de condições. Para ser isento, o investidor deve ter menos de 10% do total das cotas de um único fundo. Ou seja: a isenção só vale se ele tiver no máximo 9,99% de um fundo. Caso esse limite seja superado, o imposto que incide é de 20% sobre o total aplicado, e não apenas sobre o percentual excedente.

Existem outras duas condições para isentar o investidor pessoa física. A primeira é que o fundo no qual ele aplica tenha, no mínimo, 50 cotistas. Além disso, o produto deve ser listado em bolsa ou em balcão organizado. A maior parte dos fundos de investimentos imobiliários existentes no Brasil hoje cumprem essas condições.

Também é importante lembrar que essa isenção é válida apenas para os rendimentos periódicos do fundo. Quando chega o momento de se desfazer da cota, o investidor está sujeito a um desconto de 20% de imposto sobre o ganho de capital.

2 – Acessibilidade

Qual seria a chance de um pequeno investidor comprar uma fatia em um grande shopping center? Sem o intermédio de um fundo imobiliário, quase zero. Por meio dos fundos, porém, é possível investir não só em shoppings, mas também em ativos como hospitais, hotéis e torres comerciais.

3 – Aplicação mínima é baixa

Com a alta dos preços no mercado imobiliário, comprar um bom apartamento por menos de 100.000 reais nas grandes cidades brasileiras é missão quase impossível. Já nos fundos imobiliários, existem produtos com cotas que custam menos de 2 reais. Vale lembrar que para muitos produtos existe um mínimo de cotas para a compra. Ainda assim, as aplicações mínimas são mais baixas que o valor de um apartamento.

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4 – Custos baixos

Compradores e vendedores devem observar uma série de burocracias ao negociar um imóvel. Escritura e taxa de corretagem são alguns exemplos do que pode encarecer (e complicar) o processo. Com as cotas de fundos, tais gastos desaparecem. O investidor deve se preocupar apenas com as taxas de administração do fundo, que são mais em conta do que os valores envolvidos nas negociações diretas com imóveis.

5 – Diversificação

Embora a maior parte dos fundos seja dedicada para um tipo de ativo imobiliário específico, alguns produtos já trazem carteira diversificada. Com a mistura de imóveis num mesmo portfólio, o risco diminui. Afinal, um hospital, por exemplo, está sujeito a riscos diferentes dos de um shopping. Por isso, se há crise em um setor, o outro pode compensar e evitar perdas.

6 – Ganho de escala

Quem compra um apartamento tem alguns recursos disponíveis para tentar conseguir descontos. Pagar o imóvel à vista ou dar uma parcela alta de entrada são algumas opções. Mas o abatimento tem sempre um limite. Quando um fundo de investimentos negocia, porém, são comprados muito mais que apenas um apartamento. A lógica é a mesma que a das compras no atacado e traz poder de barganha para os gestores de fundos, que conseguem melhores negócios.

7 – Gestão profissional

Qual é a melhor região da cidade para investir em um imóvel? E quando é o melhor momento para vender e obter lucros? Pensar no que é mais ou menos vantajoso na compra direta de um imóvel pode ser difícil. No fundo de investimento, tais decisões são tomadas por gestores que estudam de perto o mercado imobiliário e têm recursos para capturar com mais facilidade as oportunidades. É claro que nenhum investimento de renda variável é à prova de prejuízos, mas a gestão profissional diminuiu bastante os riscos.