São Paulo – Saber o momento certo de entrar em um investimento pode ser tão ou mais importante quanto escolher em qual investimento aplicar. E no caso dos fundos imobiliários, saber se vale a pena investir no fundo no período de reserva (quando ele ainda não é negociado em Bolsa), ou depois de que ele já vem sendo negociado há algum tempo, ou ainda, se é melhor investir em um momento que a taxa Selic está alta ou baixa e se no momento as cotas estão caras ou baratas é tão crucial para o sucesso do investimento quanto a escolha sobre qual fundo investir. 

Confira a seguir o que pesar para saber o momento certo de entrar em um fundo imobiliário.

1) Observe se você está no momento certo de investir 

A melhor hora para entrar em um investimento é quando o investidor está no momento certo para investir. “O melhor momento é algo pessoal. O que o investidor deveria olhar no fundo para tomar sua decisão é se ele está na hora certa, se está com o dinheiro certo para fazer investimento”, avalia Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos especialista em fundos imobiliários.

Como qualquer outro investimento de renda variável, os fundos imobiliários possuem riscos, por isso o investidor deve avaliar se ele pode assumir riscos naquele momento e também se ele precisará do dinheiro em pouco tempo. “O investidor não pode esquecer nunca que o fundo imobiliário é um investimento de longo prazo. E o dinheiro precisa ser um dinheiro que ele pode destinar ao longo prazo e que ele pode investir em um ativo de risco”, diz Moraes. 

Segundo ele, os fundos imobiliários não são indicados para quem quer investir em menos de dois ou três anos. Isso porque como o investimento é variável, se o investidor tiver uma data marcada para resgatar o dinheiro, ele pode perder dinheiro ao resgatar o valor investido vendendo as cotas em um momento em que elas estejam desvalorizadas.

E por mais que não haja um prazo definido, o investidor precisa investir tendo consciência de que pode sofrer prejuízos, por isso não é recomendável investir todo a sua poupança em um fundo imobiliário. O ideal é que o investidor já possua uma reserva de emergência, com aplicações mais seguras, e destine parte do valor disponível para investimentos aos fundos imobiliários como uma estratégia de diversificação.

2) Analise fatores setoriais e veja se eles indicam que o momento é bom

Depois de avaliar os critérios pessoais, o investidor deve partir para uma análise setorial. “Se eu vejo agora que a Selic pode subir, ou que os imóveis estão com alta vacância, essas coisas podem trazer oportunidade de compra no sentido que os preços das cotas caem", afirma Arthur de Vieira Moraes.

Se a taxa Selic estiver alta, por exemplo, os investidores podem considerar os investimentos de renda fixa mais atrativos, já que muitos deles possuem remuneração atrelada à Selic e podem ter menos riscos que os fundos imobiliários. Com menos investidores interessados, as cotas se desvalorizam e esse pode ser um bom momento para entrar no fundo, já que o valor pago pela cota será mais baixo. 

O investidor também deve avaliar qual setor no momento tem maior possibilidade de ganho. "Se for o varejo, então vale a pena pensar em fundos que investem em shoppings e galpões de logística. O melhor momento não vai ser algo conjuntural, o investidor deve enxergar isso em cada fundo, já que eles investem em setores de negócio diferentes, que não têm o memso comportamento ao mesmo tempo", diz Moraes.

3) Analise se o fundo prospectado está em um bom momento

Depois de realizar uma análise setorial, o próximo passo é avaliar se aquele fundo prospectado, especificamente, está em um bom momento. “O que interessa é procurar “upsides”, ou seja, fundos que tenham possibilidade de aumento dos rendimentos”, afirma Arthur de Vieira Moraes.

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Ele orienta o investidor a se informar sobre possíveis reajustes de aluguéis dos imóveis que fazem parte da carteira do fundo nos próximos meses, o que pode garantir um ganho no curto prazo e pensando no logo prazo, ele recomenda que se observem os vencimentos dos contratos de aluguéis dos imóveis do fundo. Fundos com contratos longos, que vencem em 10 anos, por exemplo, têm mais chance de pagar os aluguéis aos investidores regularmente do que aqueles cujos contratos vencerão em alguns meses e correm o risco de ficarem desocupados.

E é fundamental observar quais são os ativos do fundo. As carteiras dos fundos imobiliários podem ser compostas por imóveis comerciais, corporativos, residenciais, cotas de outros fundos e recebíveis imobiliários, que são papéis com lastro em imóveis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Considerando que um ativo invista apenas em imóveis comerciais, por exemplo, o investidor pode observar se o momento é propício ou não para entrar naquele fundo avaliando se os imóveis comerciais estão com alta ou baixa vacância no momento.

4) Procure entender se no momento o fundo está “caro”

Para avaliar se a cota de um fundo está cara, o investidor deve fazer duas análises. A primeira é sobre a relação entre o seu valor de patrimônio e o valor da cota. Para isso, basta dividir o valor patrimonial do fundo (que é o valor de todos os seus ativos) pelo número de cotas. Se o patrimônio de um fundo for de 1 milhão de reais e ele tiver 100 cotas, isso significa que o valor patrimonial de cada cota é de 10.000 reais. Se as cotas estiverem sendo vendidas a 11.000 reais na Bolsa, isso quer dizer que o valor da cota está 10% acima do valor patrimonial.

“Se o valor da cota está acima do patrimônio dele, isso indica que tem algo diferente no fundo, porque o mercado só aceita pagar menos que o patrimônio ou mais por algum motivo", afirma Moraes. O investidor deve apurar, portanto, os fatores subjetivos do fundo, que levem à essa distorção entre o valor de mercado da cota e seu patrimônio. "E não quer dizer que um fundo com cotas 20, 30% maior do que o valor patrimonial é caro, o investidor também não rasga dinheiro, se a cota está acima isso pode ocorrer porque o fundo tem boa liquidez, um bom gestor e porque os investidores acham que o fundo vai sofrer pouco diante de crises, são fatores qualitativos”, completa o especialista.

Por outro lado, uma cota negociada por um valor de mercado muito abaixo do seu valor de patrimônio pode ser um sinal de que algo está errado com o fundo, já que os investidores estão pagando menos por ele. Mas, se depois de investigar os motivos para isso, o investidor entender que o mercado está subestimando o valor do fundo, a conclusão pode ser de que as suas cotas estão descontadas e é um bom momento para a compra. 

O valor do patrimônio do fundo pode ser consultado nos relatórios mensais dos fundos, que são divulgados pelos gestores, ou no site da BM&FBovespa, caso o fundo seja negociado no segmento Bovespa. No site da Bolsa há uma página com a lista de todos os fundos. Clicando no código do fundo a ser pesquisado, uma página com as informações daquele fundo será aberta. Basta então clicar em “Comunicados e outros Documentos” > “Dem. Financeiras e Relatórios” e abrir os relatórios mensais. 

A segunda análise a ser feita é sobre a rentabilidade do fundo, ou seja, o seu retorno (yield), que é o valor que o fundo paga mensalmente em relação ao preço de suas cotas. Para chegar ao yield, basta verificar o valor em reais pago pelo fundo aos investidores e calcular quanto isso representa em relação à cota.

Para quem nunca investiu em um fundo imobiliário, é muito importante entender que esses fundos distribuem rendimentos em dinheiro em igual quantidade para todos os cotistas, mas a rentabilidade é diferente para cada um, já que ela depende não só do rendimento recebido como também do valor pago pela cota. Isto é, se o investidor comprou uma cota no seu lançamento, pagou 100 reais por ela e seu último rendimento foi de 1 real, sua rentabilidade mensal foi de 1%. Se outro investidor comprou uma cota desse mesmo fundo 10 meses depois de seu lançamento, quando suas cotas estavam valendo 150 reais, ele receberá também 1 real, mas sua rentabilidade foi de 0,66% (resultado da divisão de 1 por 150). 

E para que a análise seja mais apurada é importante que o investidor não faça a comparação observando apenas o rendimento do fundo em um mês, mas em um período mais longo. “Os fundos podem ter sazonalidades. Um fundo de shopping, por exemplo, pode ter um faturamento muito maior no Natal, no Dia das Mães e no Dia dos Namorados. O ideal é olhar o rendimento pelos menos dos últimos 12 meses e quanto maior período, melhor para observar se as sazonalidades”, afirma Vieira de Moraes. 

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Também no site da BM&FBovespa, é possível verificar os valores distribuídos por cota nos últimos meses. Para encontrar essa informação é preciso novamente acessar a página com a lista dos fundos do segmento Bovespa, clicar no fundo desejado e em seguida clicar em “Comunicados e outros Documentos” e acessar os documentos em PDF que trazem a distribuição de rendimento de cada mês. 

Vale ressaltar que a rentabilidade passada não é garantia de retorno futuro. Por isso, para entender qual é o melhor momento de entrar no fundo é preciso combinar todas as dicas citadas, e não apenas apurar os rendimentos passados.

5) Observe se comprar as cotas no período de reserva ou depois faz diferença para você

As cotas dos fundos imobiliárias podem ser compradas no período de reserva de cotas, quando elas ainda não são negociadas em bolsa, ou quando o fundo passa a ser negociado em Bolsa (assim como as ações), no chamado mercado secundário. Segundo Sérgio Belleza Filho, consultor de investimentos e uma das maiores referências em fundos imobiliários no Brasil, o período de reserva é muito interessante para grandes investidores, que querem comprar grandes quantidades de cotas.

“A liquidez dos fundos imobiliários no mercado secundário (na Bolsa) tem aumentado barbaramente, mas ainda não é tão grande. Alguns papéis têm boa liquidez, mas alguns têm uma liquidez mais restrita porque faltam vendedores. O investimento é tão bom que o investidor não tem feito questão de sair deles”, diz Belleza.

Ele menciona o exemplo do fundo imobiliário do Shopping Pátio Higienópolis. Suas cotas começaram a ser negociadas em 1999 e, segundo ele, muitos investidores desde então nunca venderam suas cotas. 

Mas, para o pequeno investidor, que não tem interesse em comprar um volume grande de cotas, o período de reserva pode não ser tão interessante ou pode ser indiferente, sendo que o que interessa mesmo são os fundamentos do fundo. Isso quer dizer que avaliar se o fundo está no período de reserva ou se já é negociado há mais tempo não é o que dirá se o investimento vale a pena ou não.

“O período de reserva é um bom momento pra quem quer comprar muitas cotas, mas em compensação é preciso ficar muito atento na hora do lançamento do fundo porque existe um esforço de marketing muito grande. O investidor deve ficar atento para ver realmente o que está comprando, porque o período de reserva é um momento de ‘oba oba’”, diz Belleza. 

Diferentemente do que ocorre, por exemplo, no mercado de ações, no qual as ações podem ser negociadas a um valor descontado no IPO (Oferta Inicial de Ações) devido à insegurança dos investidores sobre o futuro do papel, os descontos dos fundos imobiliários são pouco ligados ao fato de estarem em um período de oferta inicial, já que seu valor não é tão ditado pelo ânimo dos investidores, mas por fatores mais concretos, como a sua perspectiva de rendimentos e os imóveis em que ele investe.

Por não haver um desconto relacionado à oferta inicial do fundo, para investidores mais conservadores o melhor pode ser entrar em um fundo que já é negociado há algum tempo e já possui um histórico de rentabilidade e de gestão, que o investidor pode avaliar. Os fundos novos podem ser mais imprevisíveis, já que eles ainda têm um comportamento desconhecido por ser novo. 

Para Sergio Belleza, o tempo de existência do fundo, não está entre os principais fatores para a escolha do fundo. “Primeiro é preciso entender exatamente no que o fundo investe, segundo é preciso entender exatamente quanto o patrimônio investido gera de renda, em terceiro lugar os riscos e depois se o fundo tem condição de concretizar a renda que ele projeta”, afirma.

Ainda que alguns exemplos recentes, como o fundo imobiliário de agências do Banco do Brasil, mostrem períodos de reservas bastante eufóricos e com bons ganhos para quem conseguiu reservar cotas antes do lançamento em Bolsa, esses casos estão muito mais relacionados ao perfil do fundo do que ao fato de os investidores terem o acessado no momento de reserva. “O fundo do BB foi um lançamento inédito. Nunca tinha sido feito antes um lançamento de 1,5 bilhões de reias e a sua proposta de remuneração era bastante atrativa", comenta Belleza.