São Paulo - Nos últimos cinco meses, o BTG Pactual protagonizou algumas das maiores transações imobiliárias do país. Em maio, o banco de investimentos se juntou ao grupo Malzoni para comprar 70% de um empreendimento de escritórios de alto padrão na avenida Faria Lima, onde se paga o maior aluguel de prédios comerciais de São Paulo. Pela participação, os sócios desembolsaram 600 milhões de reais, ou 17.655 reais por metro quadrado, um valor elevado mesmo quando comparado ao de excelentes edifícios corporativos em Nova York ou Londres. Três meses depois, o BTG se juntou à BR Properties para comprar 82% de uma das torres do Ventura Corporate Towers, o melhor prédio de escritórios do Rio de Janeiro. O valor do negócio foi ainda maior: 680 milhões de reais. Já neste mês, o BTG fechou um acordo para comprar participações em dois projetos de alto padrão da W/Torre na região da marginal Pinheiros, em São Paulo. O banco adquiriu as duas torres em construção do Complexo JK, que abriga também a estrutura de um novo shopping Iguatemi, a Villa Daslu e a sede do Santander no Brasil. Levou ainda uma participação de 40% em um empreendimento gigantesco que a W/Torre deve construir num terreno próximo ao shopping Morumbi.

Paralelamente a todas essas aquisições, o BTG pediu para Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorização para lançar cinco fundos imobiliários que, no total, somam 5 bilhões de reais. O banco, que ainda não atua nessa área, diz que está em período de silêncio e que não pode fazer comentários sobre os fundos. Mas especialistas do mercado imobiliário apostam que, em breve, os imóveis comprados pelo BTG servirão de lastro para o lançamento de produtos financeiros destinados a investidores interessados em obter retornos a partir do aluguel ou da valorização desses imóveis.

A chegada do banco é, portanto, uma ótima notícia para quem planeja investir em imóveis. Atualmente, a maior parte dos pequenos investidores compra residências ou salinhas comerciais para locação. Mesmo com as despesas para o registro da escritura, o pagamento de impostos sobre transferência e propriedade do imóvel e as praticamente inevitáveis negociações com inquilinos que não pagam o aluguel, o brasileiro prefere o investimento direto em construções tanto por razões culturais como por falta de opções. O mercado de fundos ou títulos imobiliários é tão incipiente que os próprios gestores de fortunas consideram haver poucas possibilidades de investimento. Se os cinco fundos do BTG realmente captarem 5 bilhões de reais, isso começará a mudar radicalmente. O valor dos fundos é apenas um pouco mais baixo que a soma de todos os fundos imobiliários em operação no mercado brasileiro.

Vantagens e desvantagens

Papéis imobiliários são bastante interessantes para quem quer investir em empreendimentos comerciais de alto padrão. Esses imóveis costumam oferecer um risco menor porque possuem contratos de locação com duração de vários anos - e mudar de endereço não é tão simples para uma empresa quanto para uma família. No entanto, devido ao valor elevado de uma torre de escritórios, o pequeno investidor acaba conseguindo comprar apenas salinhas quando decide investir em imóveis comerciais. E as melhores oportunidades podem estar longe desse nicho. Segundo a consultoria imobiliária Colliers, a taxa de vacância de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo é de apenas 2,8%. "É um índice bem menor que a média mundial e que deve manter pressionados os preços dos aluguéis", diz Sandra Ralston, vice-presidente da Colliers no Brasil. 

---

Para o investidor pessoa física, há basicamente dois produtos financeiros para aplicações no mercado imobiliário. O investidor pode comprar quotas de fundos que compram imóveis, chamados de fundos imobiliários. O ganho de quem aplica é a renda do aluguel desses empreendimentos mais eventuais valorizações dos ativos menos a taxa de administração cobrada pelo gestor (clique aqui e saiba como funciona um fundo imobiliário).

A outra forma é com a compra de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), em que o investidor paga ao dono do imóvel pelo direito de receber os aluguéis que serão gerados por aquele empreendimento durante determinado período. Em troca da antecipação do dinheiro, o dono do imóvel abre mão de parte da receita que teria caso permanecesse com o ativo durante todo o tempo de duração do contrato de locação. Em geral, o valor dos aluguéis são repassados ao investidor mensalmente.

Em ambos os casos, a rentabilidade paga aos investidores é um pouco maior que a taxa de juros que remunera os títulos do governo federal. Como o aluguel de imóveis costuma ser indexado a índices de inflação, o investimento é indicado para quem não quer ter seu poder de compra corroído - algo importante para fundos de pensão ou para quem está juntando dinheiro para a aposentadoria, por exemplo.

Fundos e CRIs também possuem vantagens tributárias em relação a outros títulos de renda fixa e ao próprio aluguel. Respeitadas determinadas condições, a renda gerada por esses papéis será isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas. Para Marcelo Xandó, diretor da Verax Serviços Financeiros, CRIs e fundos são uma opção interessante de diversificação de investimentos. "Aplicar 20% do patrimônio num produto como esse pode garantir uma rentabilidade maior sem um risco muito elevado", diz.

---

O principal risco do negócio é o de imóvel ficar sem inquilino. Em geral, CRIs e fundos são montados com base em contratos de locação de vários anos. O locador costuma ser uma grande empresa - o que geralmente indica um risco baixo de descumprimento do contrato. Outro risco do negócio é de liquidez. Muitos fundos imobiliário possuem quotas negociadas na BM&FBovespa, mas o número de ofertas de compra e venda é bastante baixo. Logo, só os investidores que possuem um número pequeno de quotas conseguem sair rapidamente de determinado fundo sem ter de concordar com um deságio grande para a venda dos papéis. Já os CRIs têm um mercado secundário ainda mais restrito, e o investidor que negocia o papel antes do vencimento perde a isenção de IR.

Outro problema para a compra de papéis imobiliários é a pouca acessibilidade para investidores muito pequenos. Os CRIs só podem ser comprados pelos investidores que possuem um patrimônio de ao menos 300.000 reais em aplicações financeiras - chamados de investidores qualificados pela CVM. No caso dos fundos, praticamente não há limite mínimo de aplicação - há quotas negociadas em bolsa que valem 1.000 reais ou menos. Mas o grande problema é avaliar quando um fundo imobiliário é um bom negócio ou não. Muitas vezes, somente um especialista pode analisar isso. E apenas clientes de algum private banking terão como pedir aconselhamento a algum deles - vale lembrar que na maioria dos bancos de varejo, só é aceito como cliente de private banking alguém que possua um patrimônio de ao menos 1 milhão de reais.

Invasão de bancos

Mesmo diante dessas dificuldades, a tendência é de que o mercado de produtos financeiros ligados ao setor imobiliário tenha um forte crescimento no Brasil nos próximos anos. A expectativa é de que a taxa básica de juros da economia, hoje em 10,75% ao ano, se mantenha em trajetória de queda no longo prazo. O investidor que não gosta do risco da bolsa terá de procurar formas alternativas de manter a carteira com uma rentabilidade interessante - um movimento que já pode ser observado. Segundo a Anbima (associação de bancos de investimento), as emissões de CRIs somaram 5 bilhões de reais entre janeiro e setembro, contra 3 bilhões em todo o ano passado.

A expansão do mercado tem levado não apenas o BTG Pactual como também muitas outras instituições financeiras a começar a atuar no segmento. Lançaram neste ano seus primeiros fundos imobiliários no Brasil instituições como o Morgan Stanley e o Fator. Até mesmo bancos como o Itaú Unibanco e o Bradesco já dão alguns passos. Os bancos de varejo sempre se mantiveram distantes desse mercado por um conflito de interesse. Desenvolver a área de CRIs, por exemplo, poderia canibalizar o setor de crédito da própria instituição com a redução da demanda por empréstimos a construtoras e incorporadoras. Mas ficar de fora agora é um risco que ninguém mais parece querer correr.

---

Concorrência

Se tudo que está sendo planejado chegar ao mercado, essas instituições devem lançar dezenas de fundos e CRIs nos próximos meses. Para o investidor pessoa física, há dois riscos com a oferta de tantos papéis ao mesmo tempo no mercado. O primeiro é de que não haja demanda suficiente, o que poderia reduzir até mesmo o valor dos papéis que já estão em circulação. O segundo é que empresas com pouca experiência nesse segmento estruturem produtos de baixa qualidade. Sócio da Prosperitas, um dos maiores fundos de investimento em imóveis do país, Luciano Lewandowski aconselha as pessoas físicas que quiserem entrar nesse mercado a levantar os resultados obtidos pelos gestores nos últimos anos antes de decidir em qual fundo imobiliário ou CRI investir. Entre as empresas do setor com boa reputação no mercado, ele cita a Brazilian Finance & Real State e o Credit Suisse Hedging-Griffo.

Por outro lado, a maior concorrência incentiva as instituições financeiras a lançar produtos cada vez melhores para conquistar os investidores. Alguns dos fundos que chegaram ao mercado neste ano já contam com inovações como um formador de mercado. Trata-se de uma instituição contratada para garantir que sempre haja uma oferta de compra e venda de quotas do fundos - o que diminui o risco de liquidez desses investimentos. Outra mudança é que cada vez mais fundos são negociados com quotas com valores baixos para permitir que a pessoa física também possa participar das operações.

Os próprios produtos têm se transformado. Líder em emissão de CRIs e em consultoria para a gestão de fundos imobiliários, a RB Capital já planeja lançar um fundo que será bem diferente dos atuais. Ao invés de comprar um ou mais imóveis, fechar contratos de locação com inquilinos e remunerar os investidores com essa renda, esse fundo imobiliário terá somente CRIs em seu portfólio. A Comissão de Valores Mobiliário (CVM) já permite que os fundos carreguem somente ativos financeiros, como CRIs ou letras hipotecárias, mas poucos aproveitaram a mudança da regra. O produto da RB Capital deve chegar ao mercado no próximo ano e poderá ter uma gestão tão ativa quanto a de um fundo de ações. "O gestor poderá comprar e vender CRIs e apostar na alta dos aluguéis de determinados segmentos do mercado imobiliário quando achar interessante", diz Marcelo Michaluá, sócio-diretor da RB Capital.

Além de contribuir para o amadurecimento do mercado imobiliário brasileiro, a chegada dos grandes bancos a esse filão foi saudada pelos incorporadores. "É mais uma porta de saída. O dinheiro da venda de um imóvel garante a liquidez que a incorporadora precisa para erguer o próximo empreendimento", diz Cesar Worms, diretor-financeiro da incorporadora BNCorp. Para o brasileiro que quer participar do boom imobiliário, o impacto também é positivo. Novos concorrentes tentarão conquistar clientes com produtos de qualidade diferenciada enquanto que as empresas que dominam o mercado atualmente terão de se mexer para manter a hegemonia. Em qualquer mercado em que há mais concorrência, quem sempre ganha é o consumidor. Ou, nesse caso, o investidor.