O mercado imobiliário brasileiro demonstrou uma "força impressionante" durante a fase mais aguda da pandemia, e mesmo em um ano eleitoral e com juros altos a expectativa é positiva.

Essa é análise do presidente da Secovi e CEO da Plano&Plano (PLPL3), Rodrigo Luna, que conversou com exclusividade com a EXAME Invest.

Segundo Luna, o segmento que vai puxar o mercado imobiliário nos próximos anos será o de lajes corporativas, por "uma simples questão de demanda e oferta: todo o mundo está voltando mas não tem espaço, e construir novos escritórios demora tempo".

O presidente da Secovi, maior sindicato do mercado imobiliário da América Latina, disse que a inadimplência não preocupa, e salientou como os imóveis comerciais estão "a todo vapor".

Confira os melhores trechos da entrevista exclusiva com o presidente da Secovi e CEO da Plano&Plano (PLPL3), Rodrigo Luna

O mercado imobiliário demonstrou resiliência durante a pandemia e agora está em forte alta. Quais são as razões do boom imobiliário que estamos vivenciando?

O mercado imobiliário demonstrou ter uma força impressionante. Quando veio a pandemia, a grande preocupação de todo o setor era sobre o que iria acontecer. Como as pessoas vão encarar uma aquisição com um valor que muitas vezes é a compra da vida, de longo prazo, no meio dessas incertezas todas? Mas se a gente somar a cultura do brasileiro, do déficit habitacional, seja quantitativo que qualitativo, as taxas de juros muito baixas e uma crise sanitária que envolve você ficar em casa e proteger a sua família, isso trouxe percepção das famílias brasileiras que não tem nada mais importante - materialmente falando - do que a sua casa. Nada tem mais importância. Porque a partir dela que se cuida da saúde da família, que se provêm educação, que se garante conforto, segurança. Por isso, a procura por habitação só foi aumentando.

Após esses dois anos muito positivos, como vocês estão vendo 2022?

Em 2020 e 2021 tivemos recordes de lançamentos e vendas. Em 2022 também teremos um crescimento em relação ao pré-pandemia. Mas estamos em uma situação um pouco diferente. Essa percepção das famílias permanece, mas agora temos um cenário um pouco diferente. Os preços subiram muito por uma série razões: a principal deles é a escassez de matéria prima, de terreno e a inflação mundial ocasionada pela pandemia no mundo inteiro. Com isso, o valor dos imóveis passou para um novo patamar. Isso obviamente acabou influenciando diretamente a liquidez no bolso das pessoas. Sem contar o momento de juros muito altos, necessários para conter a inflação. E isso tudo acaba impactando diretamente na relação renda-preço. No segundo semestre teremos eleições, mais isso não impacta muito o mercado. Mas temos que olhar para frente e pensar que o cenário de dificuldade está dado, e nos vamos um princípio ou talvez uma percepção de recessão no mundo. A China vai crescer 2,5%, que para eles é nada. E isso pode trazer um impacto nas commodities e portanto o arrefecimento da inflação. Com isso, aqui no Brasil podemos ter um segundo semestre positivo, com as pessoas voltando a adquirir a casa própria.

A alta dos juros e as eleições não estão afetando o mercado?

Sempre afetam. Principalmente os juros, muito altos para o mercado. O setor de financiamento imobiliário de longo prazo é muito impactado por juros altos. Obviamente a gente sabe da necessidade dessa política monetária para conter a inflação, porque a inflação também é absolutamente perversa para o setor. Dito isso, seria excelente se o Banco Central conseguisse reduzir os juros rapidamente. Agora sempre com muito equilíbrio e parcimônia, pois não adianta ter um voo de galinha dos juros. Agora, o aspecto político acaba impactando pouco. Não significativamente. A vida das pessoas é muito mais importante do que se a eleição de A ou B. Até porque vivemos em um país onde sabemos que as instituições são muito bem estabelecidas. Se o candidato A, B ou C que ganhar, lá na frente ele tem uma certa limitação. Nosso país é forte o suficiente pra superar todas essas essas questões.

Com essa alta dos juros, como ficou a inadimplência?

Subiu um pouquinho, mas muito pouco. É incrível também sobre esse aspecto como as carteiras tem se comportado muito bem, mesmo diante da dificuldade. As pessoas estão dando tanto valor para adquirir a casa própria, pois se tornou tão difícil se enquadrar economicamente para adquirir um financiamento, que a última coisa que elas vão fazer é parar de pagar a prestação da casa própria. Por isso a inadimplência subiu absolutamente dentro de um número completamente normal e equilibrado.

E a inadimplência dos Shoppings e dos estabelecimentos comerciais? 

No caso dos alugueis comerciais, as atividades mais impactadas foram do ramo alimentício. Agora, no caos dos Shoppings, precisamos fazer outro raciocínio. Depois da tempestade, porque para esse setor a Covid foi uma tempestade enorme, a recuperação nesse setor veio em uma velocidade muito maior do que se imaginava. Os shoppings estão cheios, os restaurantes também estão de novo cheios, estamos vivendo um momento em que as famílias perderam renda. Na época da pandemia trocou-se despesas por consumo. Pois as pessoas não saiam, então não gastavam com bares e restaurantes, e acabavam consumindo outras coisas no mercado de varejo. O vemos hoje é um movimento bem forte de retomada. Esse patamar ainda não está bem definido, não está claro. O Caged veio forte, com a menor taxa de desemprego do últimos anos, apenas 9,2%, e deve cair ainda mais. Mas a renda média não subiu tanto. Então, existe uma expansão da base mas o tíquete ainda não subiu. Mas é um processo. Depois de toda a crise que passamos, e foi gigantesca pelos impactos na vida das pessoas, isso é um processo nos próximos meses.

Com essa inflação tão elevada as construtoras serão obrigadas a repassar a alta dos preços para os clientes ou vão tentar segurar para não perder vendas?

Os imóveis já estão muito mais caros. Não tem como não repassar essas altas do preço dos insumos. O cimento está nas alturas, e com isso o consumo já caiu 6%. No longo prazo as coisas vão ter que se reequilibrar. E isso vai ter um impacto nas tomadas de decisões das pessoas, principalmente em um momento em que os salários não subiram da mesma forma. Por isso que o mercado de 2022 não vai ser o mesmo de 2020 e 2021.

Os aluguéis também vão subir? 

A medida que o preço da produção do imóvel sobe, e o valor dos imóveis também sobe, naturalmente o preço do aluguel também sobe. Uma coisa puxa a outra. Entretanto, os aluguéis também tem um impacto muito grande na renda. Quando a renda não sobe, é difícil subir o preço do aluguel. Por isso, é algo muito complicado nesse momento. Além disso, com os juros em alta, os proprietários vão comparar a rentabilidade do imóvel com a Selic. E vão acabar subindo os aluguéis também.

Em muitas cidades, mas principalmente em São Paulo, os novos lançamentos são todos de imóveis pequenos. Essa é uma tendência que vai continuar ou as pessoas estão procurando imóveis maiores? 

Essa era uma tendência provocada pela matéria prima e pelo terreno que estão muito caros. A fração ideal que é um componente importante do custo de montagem da matriz de custo de um imóvel, principalmente em grandes centros como São Paulo. Agora a procura sempre foi o que cabe no bolso Existe sempre o anseio da da da população de adquirir aquilo que que mais lhe agrada. Mas, na prática, ela vai comprar o que cabe no bolso. Em São Paulo temos outra questão: o plano diretor. Essa tendência de adentrar nos eixos, mas forçando obrigatoriamente que as unidades sejam pequenas. Isso traz um certo engessamento, pois mesmo se o cliente gostaria de morar em um apartamento maior o plano diretor não deixa. Então acaba tendo uma produção maior desse tipo de unidade.

Com a volta à normalidade as pessoas estão querendo voltar a morar no centro urbano ou a tendência a ficar fora da cidade, no interior, continua mesmo após o fim da pandemia? 

É um pêndulo. Durante a pandemia, os imóveis de segunda residência tiveram uma valorização enorme, como nunca tinha servido no passado. As pessoas começaram a olhar essa possibilidade de poder morar ou poder passar uma parte do tempo em um lugar mais afastado, que trouxesse mais conforto, utilizando o artifício do home office. Mas agora está voltando para a normalidade. Percebe-se muito que nas empresas a relação corporativa, estar em contato com os gestores e os gestores com os seus times faz muita diferença Então, fomos para um lado imaginando que o mundo poderia ser muito mais digital e trabalhar a distância, mas agora está se voltando pra algo equilibrado. Agora, temos uma certeza: home office veio para ficar. Ele vai fazer parte da composição do dia-dia de uma empresa, a natureza da empresa tem uma diferença muito grande, com atividades que exigem uma presença maior, outras atividades onde pode ser estar a distância por mais tempo, cada um tem sua característica. Mas estamos voltando para algo normal, pois isso é fundamental para troca de cultura, para união e harmonia do time. Até pelo fato que ficando em casa o desempenho tende naturalmente a cair.

E no segmento das lajes corporativas? No Brasil parece que estamos na contramão do mundo, pois a ocupação de lajes corporativas, pelo menos na Faria Lima e na Berrini, é recorde, enquanto em Londres, por exemplo, a City está vazia. O que está acontecendo? 

A razão principal a oferta. No Brasil a oferta ficou parada e a demanda aumentou depois da pandemia. Mesmo aquelas empresas que optaram para sair de São Paulo, voltaram para trás e estão ampliando os espaço. A tendência para o mercado de lajes corporativas é o preço continuar alto. As ofertas que surgirão não serão realizadas do dia pra noite, é um processo longo. Esse preço não vai cair, ao menos que não aconteça uma catástrofe econômica gigantesca. Mas a tendência para hoje é que esse mercado continue muito demandado. Claro, muito concentrado em São Paulo.

E os galpões e imóveis para o comércio eletrônico? Durante a pandemia a demanda foi muito alta, e agora? 

Estão bombando. Não houve nenhum tipo de queda. Aliás, pelo contrário, o comércio eletrônico está cada vez mais forte e fazendo parte do dia-dia das pessoas. As pessoas estão fazendo compras direto nos sites, mas também estão visitando as lojas para ver os produtos. Como tudo na vida é um equilíbrio, esse setor também é assim. As pessoas buscam praticidade, então muitas vezes vão lá experimentar na loja, gostam e depois compram no site. Então, o mercado de galpões está a todo vapor. Agora, o desafio é a expansão, é aumentar a oferta.

E os estrangeiros, eles voltaram para o setor imobiliário brasileiro?

O estrangeiro ainda não voltou pro Brasil de verdade, principalmente no setor imobiliário. Percebemos isso pela Bolsa. O estrangeiro ainda tá querendo ter certeza das condições políticas do país, até porque o que se vende lá fora em termos de matérias, de imprensa, não é necessariamente o que a gente passa aqui dentro. A imprensa estrangeira está mostrando um Brasil diferente do que se a gente pegar os números e dissecá-los. Mas o mercado imobiliário brasileiro tradicionalmente não teve muitos estrangeiros. Os fundos de investimento imobiliário tiveram algum momento um incremento maior do investidor estrangeiro. Mas os operadores que conhecem realmente o Brasil e o mercado imobiliário local são, em maioria esmagadora, brasileiros, e não dependem muito de capital estrangeiro para crescer.