A MRV (MRVE3) registrou lucro líquido de R$ 2 milhões no 3º trimestre do ano, resultado 97,3% inferior ao reportado no 2º trimestre, quando a operação do grupo lucrou R$ 58 milhões.

Apesar de ter estabilizado nos últimos meses, a inflação continua em um patamar alto no país, o que pressiona os resultados da incorporadora.

Mesmo o aumento dos preços de unidades residenciais à venda, alta de 19% no acumulado do ano, não foi suficiente para segurar um resultado fraco, ainda que tenha evitado um eventual prejuízo. O aumento de preços vem sendo considerado bem sucedido pela companhia, já que está bem acima da alta do INCC no acumulado do ano, de 8,66%.

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As vendas no período somaram R$ 1,4 bilhão, queda de 27,3% em relação ao mesmo período do ano passado. Os lançamentos também diminuíram e somaram R$ 1,8 bilhão em Valor Geral de Vendas (VGV), queda de 13,6% em comparação ao 3º trimestre de 2021.

Na incorporação brasileira, o aumento de preços permitiu ao valor das vendas em VGV cair 5,1% em comparação ao trimestre anterior, enquanto o volume de vendas foi reduzido em 10,2%, de 7.847 unidades vendidas no 2º trimestre para 7.046 no 3º trimestre. Apenas em três meses o tíquete médio subiu 5,7%.

Segundo o CFO Ricardo Paixão, a estabilização da inflação vai permitir que a construtora diminua o ritmo de aumento de preços, o que deve ter impacto positivo no volume de vendas nos próximos meses.

Melhora na rentabilidade evoluiu

Apesar do ambiente macroeconômico desafiador, o grupo segue no caminho de melhorar sua rentabilidade como forma de voltar a gerar caixa de forma recorrente.

No período, o grupo registrou queima de R$ 1,2 bilhão de caixa, fruto do descasamento de 1.250 unidades entre construção e repasses. O descasamento se concentrou principalmente em julho, quando a construtora repassou o maior aumento de preço e, consequentemente, registrou a maior queda em seu volume de vendas.

No trimestre, a margem bruta de novas vendas atingiu 28%, o que se aproxima do objetivo de 30%, a ser alcançado no primeiro semestre do ano que vem. Nos trimestres anteriores, o porcentual foi 25% e 23%, respectivamente.

Esse resultado pode ser atingido mais cedo do que o previsto caso haja arrefecimento da inflação prevista pelo grupo, atualmente em 5% para 2023 e 2024, e vice-versa.

Essa melhora de rentabilidade deve se refletir no balanço da empresa à medida que as safras de empreendimentos com preços reajustados forem sendo produzidos e ganharem relevância no portfólio da companhia.

A melhora da rentabilidade irá deixar a expansão da operação em segundo plano. Nos próximos dois anos, o objetivo da MRV é estabilizar a operação na incorporação de 40 mil unidades anuais.

Impacto das mudanças no Casa Amarela

Para Paixão, o impacto de mudanças no programa Casa Amarela, como a extensão dos financiamentos concedidos de 30 para 35 anos, ainda não foi sentido em sua totalidade. Isso porque muitas medidas previstas, como o uso do FGTS futuro no financiamento do programa de incentivos, ainda serão implantadas.

"Algumas regras foram modificadas a partir de agosto, mas acreditamos que somente no primeiro trimestre do ano toda estarão em vigor".

Segundo o executivo, o grupo está otimista com a mudança de gestão do programa após a vitória do candidato do PT Luís Inacio Lula da Silva nas eleições presidenciais. "Esperamos mais melhorias e mudanças de foco no programa para unidades com preço mais baixo, enquadradas na faixa 2 do programa. Somos fortes nesse segmento".

Operação americana de aluguel registrou prejuízo

A operação da subsidiária americana do grupo MRV, a Resia chegou a segurar o resultado do grupo em trimestres anteriores, por conta da valorização do dólar ante o real e venda de empreendimentos. Contudo no 3º trimestre registrou prejuízo de R$ 51 milhões, pois não vendeu nenhum empreendimento a fundos. Como a operação ainda está em fase de expansão, tende a registrar resultados voláteis, diz Paixão.

Com o aumento dos juros promovido pelo Fed, o financiamento imobiliário fica mais caro e diminui o poder de compra das famílias de classe média e da classe operária (workforce), o que fortalece a operação de aluguel.

A companhia tem percebido a continuidade da demanda, que se reflete em alta velocidade de locação, baixa vacância e na capacidade de aumentar o valor do aluguel.
Um exemplo é o empreendimento Oak Enclave, que teve o início de sua locação no segundo trimestre e já alcançou a marca de 67,4% de ocupação.

O aumento de juros, contudo, impacta no apetite de fundos imobiliários locais para a compra de empreendimentos da subsidiária. Contudo, Paixão observa que as últimas operações concluídas registraram margens altas, que chegaram a 50%. "Estamos disposto a reduzi-la à metade para manter a liquidez e o financiamento de novos empreendimentos".

A operação não deve receber mais nenhum aporte do grupo, pois deve se sustentar sozinha.