A LOG Commercial Properties teve lucro de R$ 111,7 milhões no terceiro trimestre deste ano, cifra 18% maior do que a registrada no mesmo período do ano passado. A maior rentabilidade decorre principalmente do ganho de receita de aluguel no período, de 59%, para R$ 59,1 milhões. A maior receita vem de novas entregas de ativos com patamares diferenciados de tíquete médio de locação, novas locações e reajustes contratuais 1,4% acima da inflação, no portfólio existente. 

No balanço, dá para ver que a companhia aumentou praticamente todas as linhas de despesas, além do serviço da dívida. Os fatores, combinados, podem induzir a uma noção de perda de tração da companhia, mas na verdade, estão relacionados a um movimento sazonal da empresa — e ao próprio modelo de negócio — como explica Sérgio Fischer, CEO da Log, em entrevista à Exame Invest. O aumento das despesas e do resultado financeiro está diretamente relacionado ao crescimento da companhia. No fim da atividade de construção de galpões, esse dinheiro ‘volta’ para a empresa, explica o executivo. 

Uma das principais fortalezas da empresa, hoje, é controlar todo o ciclo de desenvolvimento dos galpões. “Somos o único player que tem o time de construção, dentro de casa, assim como o comercial e o de desenvolvimento imobiliário”, explica o executivo. No fim do dia, a verticalização traz ganhos significativos em ocupação e em rentabilidade. 

Parte disso pode ser vista no Ebitda da empresa. O lucro operacional antes do resultado financeiro foi de R$ 129,8 milhões no terceiro trimestre deste ano, cifra 35,4% maior do que a registrada no mesmo período do ano passado. 

A outra parte, talvez menos óbvia, dá para ser vista no que a empresa chama de ‘reciclagem’, uma linha de receita dedicada à venda de galpões para investidores institucionais. No trimestre, foram vendidos dois ativos, que geraram R$ 429 milhões, com uma margem bruta média de 32,6% sobre o montante investido. Esse patamar, segundo o CEO, só consegue ser atingido por causa da forma como a empresa está estruturada — e tem importância fundamental para o crescimento da empresa, já que se trata da principal fonte de financiamento para continuar crescendo. 

Um diferencial importante da Log, em termos de demanda pelos galpões, é o nicho em que a empresa atua. É o de estabelecimentos “Classe A”, que seguem rígidos padrões de construção e que, no fim do dia, proporcionam maior eficiência operacional aos clientes, comparados com os galpões de rua, por exemplo. 

“O Brasil tem menos de 30 milhões de metros quadrados de galpão classe A. Há cidades, nos Estados Unidos, com mais do que isso. E, hoje, 75% do total brasileiro está no Rio e em São Paulo. Regiões como Fortaleza, Goiânia, Salvador e Recife têm muita oportunidade a ser explorada. Tanto para quem precisa de crescimento quanto para empresas que querem migrar de tipo de galpão hoje”, diz o CEO. 

Prova dessa demanda está no acumulado do ano. A empresa já entregou mais de 415 mil metros quadrados em sete cidades diferentes, um número 80% maior do que o registrado no mesmo período do ano anterior. A locação dos ativos entregues neste ano está em quase 90%. E, daqui para frente, a companhia está desenvolvendo outros sete projetos que totalizam 430 mil metros quadrados.

Em médio prazo, a empresa tem como meta cumprir o programa Todos por 1.5, que visa entregar 1,5 milhão de metros quadrados entre 2020 e 2024. Os imóveis já saem, de largada, com a pré-locação de quase 100%. A companhia afirma que já adquiriu 91% do landbank adquirido para cumprir com o programa, mas afirma que alguns dos imóveis podem ser construídos somente em 2025, já que a companhia está pensando no crescimento dos próximos anos e nas condições necessárias para construir esses galpões.

A demanda vem principalmente de clientes de e-commerce, responsáveis por 171 mil metros quadrados em locações no terceiro trimestre, o maior patamar nos últimos doze meses. Ao todo, 57% dos novos contratos para o setor. Nas contas da Log, se a participação do varejo digital no comércio dobrar nos próximos anos, vai faltar galpão para dar conta da demanda no país — o que abre espaço para a atuação da empresa.

O outro grupo é o de migrações de empresas que estavam em outros tipos de galpões e vieram para os da Log, o que a empresa chama no balanço de ‘Flat Quality’. Ao todo, 40% das locações no trimestre vieram a partir desse público. Entre os setores que mais demandam, estão o de alimentos e bebidas, o farmacêutico e o de saúde e higiene. 

Hoje, a taxa de vacância está em pouco mais de 1%. O que explica uma taxa tão baixa, diante de uma média de 10% no setor? O modelo de negócio e o crescimento do e-commerce. “O galpão tem de estar perto do consumo. Novamente, o Brasil tem regiões com alto consumo, como Salvador, por exemplo, que não têm galpões de qualidade. O nosso sucesso está aí, em atender a grandes empresas que buscam uma atuação nacional, e em ter um produto modular, em que a gente parte de 1.000 metros quadrados até onde o cliente achar necessário”, diz o CEO. 

Apesar do aumento de demanda por galpões mais próximos às regiões metropolitanas (facilitando o last mile), a Log não deve entrar neste segmento. O foco da companhia continuará sendo o de galpões grandes, classe A, onde acredita que é mais fácil escalar a oferta e os patamares de rentabilidade já são mais conhecidos. 

De olho no crescimento daqui para frente

No período, além do aumento de despesas, a companhia também viu um aumento significativo na despesa financeira. O resultado financeiro saiu de uma receita de R$ 3,3 milhões para uma despesa de R$ 15,3 milhões na comparação anual. 

Isso não chega a preocupar a gestão, uma vez que o caixa da companhia continua sendo abastecido pelas vendas de galpões a investidores, dentro do planejado pela empresa. É essa disciplina que faz com que a alavancagem se mantenha no mesmo patamar do trimestre anterior (2,1 vezes) ainda que fique significativamente acima do registrado no terceiro trimestre do ano passado (0,7 vez).

“Vamos ter capex recorde, de R$ 750 milhões investidos em novos negócios. É normal ter crescimento da dívida pra suportar essa atividade, mas estamos focados em manter uma dívida líquida estável enquanto a taxa de juros estiver alta. No ano passado, vendemos R$ 300 milhões em ativos e neste ano vamos passar de R$ 500 milhões. Estamos preparados”, diz o CEO.