São Paulo - O fundo imobiliário BB Progressivo, que é garantido pelo aluguel das agências e prédios do Banco do Brasil, fará o lançamento oficial de suas cotas para negociação BM&FBovespa hoje. O fundo é um dos maiores do mercado, com mais de R$ 1,5 bilhão de patrimônio e 46 mil investidores pessoas físicas, o que deve garantir um volume razoável de negócios na bolsa, no mercado secundário. Tanta procura resultou em um corte de 90% nos pedidos do varejo, que ficou só com 10% do que solicitou. Ou seja, haveria espaço para vender dez vezes mais cotas que o R$ 1,5 bilhão oferecido.

O fundo do BB marca a nova tendência do mercado, de bancos vendendo agências e prédios para fundos que depois os revendem para os investidores, que passam a receber os aluguéis pagos pelas instituições. Em geral, são contratos de aluguel garantido por dez anos ou mais. Alguns, como o do BB, se comprometem a garantir também a rentabilidade dos aluguéis.

Antes do BB, a Caixa Econômica Federal também lançou uma carteira. O fundo da Caixa de agências fechou com R$ 405 milhões de patrimônio. Não houve rateio, porque a liquidação era por ordem de chegada. Mas o fundo esgotou as cotas a venda em uma semana, com 1.302 pessoas e um valor médio de aplicação de R$ 200 mil. E outros fundos imobiliários de agencias devem ir a mercado em breve.

Mais R$ 2 bilhões à vista

Segundo José Alberto Diniz, diretor de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo Investimentos, há R$ 2 bilhões em fundos aguardando aprovação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para ir a mercado.

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Entre eles, segundo fontes do mercado, está um fundo de agências do Santander, que foi suspenso pela CVM por 30 dias por irregularidades no material publicitário detectados pela CVM, e deve ser lançado no começo do ano que vem. O BTG Pactual tem um fundo de escritórios, com valor inicial de R$ 100 milhões, também para o começo do ano, junto com um fundo ativo do Banco Safra, que vai comprar e vender imóveis e que teve seu patrimônio inicial reduzido de R$ 1 bilhão para R$ 400 milhões. Há ainda outros fundos imobiliários em análise, incluindo carteiras mistas ou ativas ou com títulos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Diniz atribui o aumento do interesse pelos fundos imobiliários à rápida queda dos juros na economia. “Houve uma redução forte e inesperada da taxa Selic e uma aceleração da inflação que surpreenderam os investidores”, afirma o executivo. “No começo do ano, a expectativa era de uma Selic de 9,5% a 9,75% ao ano, e vamos acabar em 7,25%.”

Ao mesmo tempo, a inflação prevista era de 5% ou menos, e vai ficar em 5,6% pelo IPCA e 7% para os IGPs. “Com isso, a aplicação que pagava 100% do CDI e deveria terminar o ano em 9,5%, e em 7,5% a 8% líquidos após o imposto, agora vai a 5,8%, 5,6%”, observa Diniz. “O ganho real da aplicação, que ficava em 2,5% a 3%, agora está perto de zero ou negativo de acordo com o índice de inflação.”
Nesse ambiente, fundos imobiliários que prometem retornos na casa dos 8% a 9% líquidos de imposto se tornam muito atrativos para as pessoas, que estão correndo para comprar sem às vezes tomar o devido cuidado.

O número de cotistas no mercado hoje pode se aproximar dos 100 mil, levando-se em conta que havia 70 mil CPFs de investidores em fundos imobiliários antes do lançamento do BB Progressivo e de seus 46 mil investidores. Nesses novos compradores do fundo do BB, devem estar muitos aplicadores de outros fundos, por isso, pode haver dupla contagem. Mas mesmo considerando apenas metade de novos investidores, o total superaria 90 mil. “E o número tende a crescer”, diz Diniz, lembrando que as carteiras imobiliárias se tornaram uma das grandes alternativas do mercado.

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“Com os juros estáveis em 7,25% no ano que vem, os fundos imobiliários vão continuar com muita procura”, acredita Diniz.

Impacto do “efeito extrato”

Cada vez mais as pessoas físicas vão procurar alternativas para suas aplicações por conta do juro baixo, afirma Samy Botsman, sócio da Faros Investimentos, empresa de agentes autônomos. “Imagine o investidor olhando o extrato da conta e vendo que o dinheiro todo dele rendeu 0,30% no mês. Ele vai começar a repensar as aplicações”, diz.

Para ele, o fundo imobiliário tem muitas vantagens para pessoa física, como a isenção do imposto de renda nos rendimentos distribuídos e, em geral, bons inquilinos. “É diferente você escolher quem vai alugar seu imóvel e um profissional de mercado especializado”, lembra. E os rendimentos em geral têm sido atrativos para pessoas físicas. “Os fundos do BB e da Caixa saíram com rendimento esperado em torno de 8,5% ao ano líquidos, e outros de agências podem vir na mesma faixa”, acredita.

Cuidados com as agências

Ele faz, porém, um alerta para o investidor nesse tipo de fundos, que parecem estar se tornando uma febre no mercado, como foram as aberturas de capital em 2007 e 2008. “É preciso analisar se o imóvel que o fundo está comprando só serve para agência bancária, pois daqui a dez anos o banco sai, e o que o fundo terá de opções para aquele imóvel?”

Outro cuidado é ver se o preço do metro quadrado pago pelo fundo está de acordo com média da região, e não com o pico, o que traz um risco para o ganho com a valorização do prédio. “Resumindo, o investidor não pode olhar os fundos imobiliários como aplicação de renda fixa em títulos do governo, com risco zero, ele é um imóvel que vai render aluguel.”

Mesmo os fundos com garantia de aluguel têm seus riscos, lembra Botsman. “Um contrato de garantia de dois anos não significa que o inquilino vai continuar depois, e pode ser preciso alugar o imóvel pelo preço de mercado, que pode ser mais baixo”, alerta.