São Paulo – A casa de análise Empiricus está de olho no aumento da demanda por investimentos em fundos de investimento imobiliários (FIIs) negociados em bolsa e iniciou nesta semana a produção de relatórios exclusivos sobre o tema. Atualmente, aproximadamente 80 produtos estão disponíveis para os investidores na BM&FBovespa.

“Pouca gente ainda fala sobre fundos imobiliários e há muitas informações, porém desencontradas. Com a queda do rendimento da renda fixa, o investidor está buscando novas alternativas. E os FIIs, como são listados na bolsa, facilitam o acesso. Além disso, eles lembram a renda fixa, pois têm rendimentos mensais”, ressalta Rodolfo Amstalden, analista-chefe da Empiricus.

Os FIIs são fundos que investime em empreendimentos imobiliários, que podem ser edifícios comerciais, shoppings, galpões logísticos, edifícios residenciais, hospitais, entre outros. Alguns investem em vários ativos ao mesmo tempo e outros em apenas um, como o caso de produtos focados em apenas um shopping center, por exemplo o Fundo Imobiliário West Plaza (WPLZ11B). Por lei, o Fundo deve distribuir 95% do lucro líquido auferido aos cotistas.

Avaliações

As análises serão distribuídas semanalmente e compostas de informações sobre os investimentos de cada fundo, além dos aspectos básicos como gestor, taxa de administração, dividendos passados e até os mais elaborados, como valuation, estratégias de alavancagem e riscos do portifolio. Cada produto analisado será avaliado no Ranking Empiricus (de uma a cinco estrelas).

“É um mercado pujante o que tratamos aqui, especialmente com a menor rentabilidade de investimentos antes tidos como óbvios. A poupança está mudada, o CDI em queda livre e a exposição direta à compra & aluguel de imóveis exige um esforço nem sempre trivial. Esse crescimento de interesse é evidente, ao observarmos a evolução das ofertas de FIIs e seu volume financeiro nos últimos anos”, mostra o texto do primeiro relatório publicado na segunda-feira.

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Segundo Amstalden, a análise tentará avaliar, por exemplo, se o histórico de rendimentos de um fundo tem capacidade de continuar no futuro por meio da análise dos ativos e dos termos dos contratos de locação. “Sempre que há um vencimento de contrato é preciso olhar se ele poderá ser encerrado ou se será renovado a um preço maior. As pequenas diferenças entre eles que são importantes, como o poder de negociação do gestor em uma renovação e a compra e venda de ativos”, ressalta.

Primeira análise

O primeiro a ser avaliado pela equipe foi o BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11). O fundo tem valor de mercado de 1,6 bilhão de reais e é gerido pelo BTG e migrou recentemente do mercado de balcão para o de bolsa, visando alcançar maior liquidez. Desde o início das negociações, em dezembro de 2010, o valor patrimonial (VPA) da cota subiu 57%, para 162,4 reais. As cotações acompanharam e avançaram 54% no período.

O fundo oferta em análise na Comissão de Valores Mobiliários para a emissão de mais 6,9 milhões de cotas a 162,55 reais cada, totalizando uma captação de 1,12 bilhão de reais. “Esse prêmio de 5,5% da nova emissão sobre as cotações atuais é justificável pelo histórico do fundo de pagamento de rendimentos, (...), e o ganho de capital da cota, qua ainda opera a 0,94x o valor patrimonial”, ressalta a Empiricus.

“Entendemos que a cota ainda tem upside significativo, derivado da negociação abaixo do VPA, e da renovação dos ativos. O porém dessa história diz respeito às aquisições a partir dessa nova emissão, as quais haveremos de monitorar. Mas, tomando por base o histórico e o know how da gestão, não vemos grandes preocupações nesse sentido”, explica a casa de análise.