A elevação das taxas de juros ao redor do mundo tem provocado uma perda de fôlego do mercado imobiliário em diversos países, inclusive em economias maduras como nos Estados Unidos. No Brasil, também há uma desaceleração em curso, embora o mercado local conte com artifícios para amortecer o pouso. A resposta está no modelo dos financiamentos, de acordo com especialistas ouvidos pelo Estadão/Broadcast, sistema de notícias em tempo real do Grupo Estado.

Nos Estados Unidos, as famílias têm amargado uma perda relevante no poder de compra porque o país vem registrando uma elevação expressiva no valor das moradias e, principalmente, nas parcelas dos financiamentos - esta última reflete a subida dos juros básicos pelo Federal Reserve (Fed, o banco central americano) para conter a inflação.

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"Tanto as taxas de financiamento quanto os preços das casas subiram muito em um curto espaço de tempo", avalia o economista-chefe da Associação Nacional de Corretoras (NAR, na sigla em inglês), Lawrence Yun. "A queda na acessibilidade está afetando os potenciais compradores de casas."

Em junho, pelo segundo mês consecutivo, os números do mercado imobiliário por lá foram piores do que o esperado. A quantidade de construções iniciadas no mês recuou 2% em relação a maio, enquanto a previsão era de alta de 1,4%, levando o total de unidades a 1,559 milhão - o ritmo mais lento desde setembro de 2021. Em um ano, a queda chegou a 6,3%.

Já nas vendas de imóveis usados, houve retração de 5,4% em junho ante maio, segundo os dados da NAR. Este foi o quinto mês seguido de baixa e o ritmo mais lento de vendas em dois anos, segundo a entidade. "O mercado residencial é o setor mais sensível às taxas de juros da economia, e as taxas mais altas devem ajudar a desacelerar as vendas", avaliam os economistas Isfar Munir, Andrew Hollenhorst e Veronica Clark, do Citi.

Pesa sobretudo o processo de aperto monetário por parte do Fed para tentar deter a maior inflação no país desde 1981. Nesta semana, uma nova subida de juros deve acelerar ainda mais o processo de esfriamento do setor imobiliário local. Depois de aventar uma alta de até 1 ponto porcentual, o mercado projeta agora elevação de 0,75 ponto, empurrando os Fed Funds (que são os juros básicos do país) para a faixa de 2,25% a 2,50% ao ano.

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Os dados mais recentes do mercado imobiliário no Brasil também indicam que há uma desaceleração em curso, embora analistas considerem que a deterioração não seja tão grave.

Os lançamentos de novos projetos imobiliários cresceram 2,4% no segundo trimestre de 2022 em relação ao mesmo período de 2021. As vendas líquidas tiveram leve baixa de 0,6% na mesma base de comparação. Este foi o primeiro recuo trimestral visto nos últimos dois anos.

A grande diferença é que mais da metade do mercado imobiliário brasileiro conta com taxa de juros subsidiada. Os recursos usados para isso são oriundos do FGTS e voltados para famílias de classes baixas e médias por meio do Casa Verde e Amarela (CVA). O programa é responsável por cerca de 55% a 60% dos lançamentos e vendas do País. Dentro dele, as taxas vão de 5,25% a 8,16% ao ano, dependendo da faixa de renda da população atendida.

Há também outro fator em jogo. A grande maioria dos empréstimos imobiliários no Brasil é fechada com base em taxas prefixadas (atreladas à Taxa Referencial, que não muda ou muda pouco). Isso blinda as operações contra a alta dos juros. Já nos EUA, a maior parte das operações é corrigida pela inflação ou pelo próprio juro básico.