O Banco do Brasil (BB) informou ao mercado na última segunda-feira, 11, que planeja fechar 112 agências como parte de um plano de reorganização para ganhos de eficiência. No mercado dos fundos de investimentos imobiliários (FIIs), a notícia causou especial preocupação entre os cotistas de dois fundos, o BBPO11 e o GTWR11, que investem em agências bancárias e prédios de escritórios exclusivamente locados para o BB.

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O Green Towers (GTWR11) é um fundo que contém um complexo de quase 130 mil metros quadrados com três torres na Asa Sul de Brasília -- o edifício é atualmente a sede do Banco do Brasil. Já o BB Progressivo II (BBPO11) é um produto que administra 64 imóveis de agências e escritórios do BB em todo o país.

O BBPO11, a propósito, é considerado um dos fundos mais importantes para o desenvolvimento da indústria no Brasil. “O mercado de FIIs tinha apenas 50 mil investidores antes de esse fundo surgir em 2012. O BBPO11 sozinho atraiu outros 50 mil cotistas: o mercado dobrou de tamanho por causa dele”, afirma o professor Arthur Vieira de Moraes, da EXAME Research.

O contrato atípico firmado entre o fundo e o banco previa uma sociedade de 10 anos, que chega ao fim em 2022 e poderia ser renovada por outros 10 anos. Com o anúncio do fechamento de agências em data tão próxima da renovação do acordo, muitos investidores ficaram apreensivos. Já o GTWR11 tem um contrato típico, que pode ser -- ou não -- renovado em 2023. Além disso, o valor do aluguel será revisado ainda em 2021, o que deve levar a mudança do valor de locação.

Para esclarecer os questionamentos dos cotistas sobre os possíveis rumos dos dois fundos, Vieira recebeu Luiz Sedrani, CIO da BV Asset, e Silvia Benvenuti, head de produtos alternativos da gestora, para uma conversa no programa FIIs em Exame, transmitido toda sexta-feira às 15h no canal da EXAME Research no YouTube. 

Sedrani e Benvenuti esclareceram que a BV Asset, responsável tanto pelo BBPO11 quanto pelo GTWR11, está em conversas com o Banco do Brasil e que a gestora tem interesse em renovar todos os contratos com o atual locatário. Mas, se não for possível, outros planos também estão na mesa. 

“O BB está disposto a conversar conosco, mas queremos estar preparados caso eles decidam não renovar o contrato. Por isso, vamos fazer um estudo de locação para cada imóvel e entender os seus potenciais de uso. O objetivo é não deixar o fundo sem renda por nem um dia”, afirma Benvenuti.

O banco precisa informar seu interesse de renovação oito meses antes do encerramento do contrato. Até lá, a BV Asset espera ter encontrado um plano alternativo para os imóveis. “Agências bancárias normalmente estão em locais de fácil acesso e grande circulação, o que proporciona outras oportunidades para o fundo. A meta é abrir a cabeça e diversificar”, pontua Sedrani.

Os setores de varejo e de saúde são algumas das apostas para o futuro do fundo. Ainda assim, Sedrani acredita no potencial do setor bancário para o mercado de FIIs. “Algumas agências vão fechar, claro. Mas os clientes -- principalmente os mais velhos -- não vão deixar de ir às agências. Os bancos também vão precisar de escritórios, bases de operação. E o conjunto de ativos do BBPO11 tem tudo isso”, afirma. É possível, inclusive, que os atuais imóveis alugados para o BB sejam oferecidos para outros bancos.

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