Você já pensou em ter parte de um shopping para alugar ou receber rendimentos mensais de um grande empreendimento que você vê com frequência em sua cidade? Pois bem, investindo em fundos imobiliários (FIIs) isso é possível, e não é preciso desembolsar milhares de reais.

Os fundos imobiliários consistem em fundos de investimento voltados para empreendimentos imobiliários. Entre esses empreendimentos estão: shopping centers, escritórios, hospitais, galpões etc. Uma das vantagens do fundo imobiliário é que ele não possui tanta burocracia quanto, por exemplo, comprar um empreendimento para alugá-lo. Os FIIs são negociados na bolsa de valores, assim como outros ativos como ações e, por isso, são de fácil acesso para pessoas físicas.

Ao investir em um fundo imobiliário, o investidor passa a ser “sócio” do empreendimento que comprou cotas e, com isso, diversifica sua carteira (caso já tenha outros ativos) recebendo rendimentos periodicamente, além de ter isenção de imposto de renda sobre seus rendimentos. Os FIIs podem ser uma boa alternativa para quem quer sair dos investimentos mais conservadores, mas não quer entrar diretamente nos mais arriscados.

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De acordo com o especialista em fundos imobiliários da EXAME Research, Arthur Vieira de Moraes, o mercado imobiliário é um mercado cíclico, que passa por fases de expansão, superoferta, depressão e recuperação. Apesar de ser algo que já é de se esperar, as fases deste ciclo não costumam acontecer ao mesmo tempo com diferentes segmentos. Ou seja, enquanto o segmento residencial pode estar passando por um momento de expansão, o logístico pode estar em recuperação, e assim por diante. De acordo com ele, isto é uma vantagem para o investidor de FIIs.

"Nem todo mundo se dá conta disso, da amplitude e diversidade do mercado imobiliário e das fases do ciclo em que cada segmento se encontra. Investindo em fundos imobiliários qualquer pessoa pode alcançar uma carteira com imóveis de vários segmentos imobiliários, ou seja, bem diversificada. Isso permite aproveitar os períodos de expansão de alguns mercados e enfrentar esses momentos de crise com muito mais estabilidade, já que enquanto uns segmentos pioram, outros melhoram", afirmou Moraes.

O especialista também destacou que o segmento residencial está em fase de expansão e espera-se por algum aquecimento nos preços. Outro ponto que Moraes salientou foi que os imóveis logísticos e industriais tiveram aquecimento de demanda devido à crise e estão próximos de mudar de estágio de recuperação para expansão. Por outro lado, os segmentos de escritórios de alto padrão, shoppings e hotéis estavam chegando à fase de expansão, porém sofreram com os impactos da crise causada pela pandemia de coronavírus e devem permanecer mais alguns anos em fase de recuperação.

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E quanto à volatilidade dos FIIs?

Apesar de ter uma certa semelhança com as ações, por ser negociado na bolsa de valores e ter sua distribuição de renda ligada ao lucro obtido pelo negócio, os FIIs oferecem uma maior segurança para aqueles que são mais conservadores. Isso porque os preços das cotas de FIIs oscilam, em média, metade do que costuma oscilar os preços das ações.

"As companhias podem reter lucros e distribuir só uma parte aos acionistas, como dividendos, enquanto os FIIs são obrigados a distribuir 95% do lucro a seus cotistas, como rendimento. Outra importante diferença está na oscilação de preços. Quanto mais os preços oscilam, maior é o risco de mercado. Portanto, o risco de mercado, o sobe e desce de preços que incomoda os investidores, é bem menor nos fundos imobiliários. Mais um fator que reforça que FIIs são ideais para quem pretende iniciar na renda variável", afirma Moraes.

Vantagens para quem investe em FIIs

Além de serem fáceis de entender, os FIIs oferecem riscos menores do que os de ações e sua rentabilidade esperada é acima da renda fixa, com riscos muito similares ao de investir em imóveis físicos (diretamente) e um pouco maiores do que investir em títulos longos do Tesouro IPCA. Também por isso, o número de investidores permanece crescendo e já ultrapassou a marca de 1 milhão de pessoas no Brasil.

Como grande parte dos fundos imobiliários distribui rendimentos mensalmente, é possível compor uma carteira como uma espécie de "aluguel", já que os rendimentos são creditados em dinheiro, na conta do investidor. O valor das cotas fica próximo de 100 reais e qualquer pessoa física pode obter essas cotas, caso ela tenha uma conta em uma corretora (ou banco). Os rendimentos recebidos (distribuição de lucro de um fundo imobiliário) são proporcionais ao número de cotas que a pessoa investiu.

Por lei, o FII deve distribuir, no mínimo, 95% de seu lucro aos cotistas. A obrigação é distribuir semestralmente, mas virou praxe distribuir mensalmente. Funciona da seguinte maneira: o administrador apura o montante do lucro a distribuir, divide pelo número de cotas do fundo e anuncia a distribuição de rendimentos por cada cota. Por exemplo, se o rendimento a ser pago no mês ficou em 50 centavos por cada cota, quem tiver uma cota vai receber 50 centavos, quem tiver dez cotas vai receber 5,00 reais e assim por diante.

Quanto mais cotas a pessoa tiver, mais rendimentos ela vai receber ao longo do tempo e, por isso, os FIIs também são indicados para investidores de longo prazo. É importante destacar que o valor dos rendimentos varia de acordo com o lucro, portanto quando o lucro mudar, o valor do rendimento vai mudar também. "Alguém que tenha uma carteira bem diversificada, com fundos de diferentes segmentos imobiliários, dificilmente vai ficar um mês sem renda", afirmou Moraes.