Apesar da chegada da tão esperada vacina, ainda não se sabe quando a pandemia do coronavírus vai acabar. Mas na visão de Fernando Didziakas, sócio diretor da Buildings, empresa de pesquisa do mercado imobiliário, o horizonte para os fundos de investimento imobiliário (FIIs) começa a ficar mais claro.

Ele conta que a taxa de desocupação dos escritórios aumentou durante a pandemia, em razão da diminuição da demanda e da devolução de espaços. Por outro lado, as empresas perceberam que o ambiente físico não é dispensável, e o modelo híbrido (uma mistura de home office com trabalho presencial) será o mais adotado em 2021.

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Didziakas participou nesta sexta-feira, 22, do programa FIIs em EXAME ao lado do professor Arthur Vieira de Moraes, da EXAME Research. "São raríssimas as empresas que estão dizendo que vão aderir 100% ao regime remoto e que vão abrir mão de ter uma operação de escritório. Uma vez superada a crise de saúde, o novo normal tende a ser mais parecido com o antigo normal do que com o que estão dizendo por aí", diz o diretor da Buildings.

Antes de a pandemia do coronavírus chegar, a cidade de São Paulo, onde está a maioria dos ativos de FIIs, tinha uma vacância de apenas 11% no chamado mercado de classe A, o de prédios corporativos de alto padrão. Nos bairros centrais essa taxa era de 6%, chegando a 2,7% em regiões disputadíssimas, como a Faria Lima.

Didziakas disse que o preço dos alugueis começam a mudar quando a vacância chega aos 10%. Se a taxa fica acima disso, há uma preção pela redução das mensalidades. Se fica abaixo, os contratos podem subir. É por isso que a vacância é um indicador importante para avaliar o potencial de pagamento de dividendos de um FII de tijolo.

O cenário de alta ocupação começou a mudar em março, quando a demanda por espaços novos despencou e algumas empresas passaram a devolver os espaços locados para reduzir custos. Mas o pior momento parece ter ficado no terceiro trimestre de 2020, quando a absorção líquida (como é chamada a diferença entre o volume locado e vago) foi negativa e recorde.

"No quarto trimestre ainda houve um volume de devoluções, mas menor. A nossa expectativa para o primeiro semestre de 2021 é ainda uma taxa de absorção negativa, mas a depender de como as coisas caminharão para o segundo semestre, considerando a distribuição de vacinas e a própria retomada do PIB, pode ser que voltemos a ter dados positivos, principalmente no mercado classe A", prevê o diretor da Buildings.

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O especialista pondera que a situação na cidade do Rio de Janeiro é pior do que em São Paulo. O mercado carioca chegou a ter uma taxa de vacância de 50% em 2017, mas viu uma melhora gradual desde então, chegando a uma vacância de 38% antes da pandemia -- um número ainda considerado alto.

"Esperamos que o maior efeito negativo de devoluções de escritórios no Rio aconteça agora, em 2021. Observamos que o mercado carioca leva 6 meses para refletir o que acontece em São Paulo, então o pior momento para o Rio de Janeiro ainda será visto", diz Didziakas.

Entender as perspectivas de vacância para os ativos é um passo essencial para quem investe em fundos imobiliários, especialmente os de tijolos. "Quando o investidor compra uma cota, ele passa a deter a menor parte do patrimônio do fundo. É essencial que ele, antes de qualquer coisa, entenda o que é aquele patrimônio e quais ativos estão contidos no FII", aconselha o professor Moraes, da EXAME Research.

O gestor da buildings corrobora essa visão e cita o exemplo do mercado de São Paulo. Um edifício considerado de classe B ou C (prédios mais antigos) bem localizado tem menos chances de ficar vago do que um edifício de classe A em um bairro menos demandado. "O investidor em FII compra uma cota, mas lá atrás ele está comprando tijolo", lembra Didziakas.

Setor logístico

Os ativos imobiliários logísticos estão na contramão dos escritórios. Durante a pandemia, o crescimento do e-commerce causou um avanço forte nos fundos de galpões.

"Só as gigantes do setor (Mercado Livre, Amazon e Magazine Luiza) fizeram mais de 30 novas locações em 2020. O mercado logístico, que já vinha em uma crescente forte, não só parece não ter sentido o impacto da pandemia, como cresceu ainda mais nesse período", observa o diretor da Buildings.

A taxa de vacância do segmento, que já foi de 25%, caiu para 13%, e a absorção líquida foi recorde no quarto trimestre de 2020. Arthur Moraes, da EXAME Research, lembra que os fundos imobiliários captaram quase 30 bilhões de reais no ano passado e que a maior parte desses recursos foi para o segmento logístico.

Os especialistas ponderam que o crescimento relâmpago do setor deve motivar a construção de novos galpões, o que pode aumentar a oferta de espaço e, consequentemente, a vacância dos ativos logísticos. "Se considerarmos os projetos que podem, um dia, ser tocados, o estoque de espaço do setor logístico pode praticamente dobrar e em um período relativamente rápido", diz o diretor da Buildings.

Assista ao programa na íntegra abaixo: