Existe uma forma de investir no mercado imobiliário sem precisar construir, reformar, alugar ou vender imóveis. Com valores partindo de apenas 100 reais, o investidor pode se tornar sócio de um hospital, um shopping, um prédio de escritórios comerciais ou uma rede de condomínios.

Eis o fundo imobiliário, um investimento de renda variável com rendimentos ligados ao mercado de construção, venda e locação de empreendimentos, ou, como explica a educadora financeira Mirna Borges, criadora do canal EconoMirna e parceira de conteúdo do banco BTG Pactual digital, “é um condomínio fechado do qual o investidor compra cotas de participação e as negocia por meio da Bolsa de Valores”.

O rendimento, portanto, pode vir de duas formas: com os dividendos e com a valorização das cotas, os chamados FIIs, Fundos de Investimentos Imobiliários. Tudo isso sem arcar com os custos da construção e do gerenciamento dos empreendimentos.

O baixo valor mínimo para investir faz dos FIIs uma opção muito acessível. Uma das vantagens desse investimento, diz Mirna, é a obrigatoriedade de transferir 95% do lucro líquido ao mês. Outro diferencial é a liquidez. “Muitos desses fundos são bem negociados na Bolsa, então o investidor não vai ter dificuldade para vender suas cotas”, afirma.

E mais: os dividendos são isentos do imposto de renda se o cotista beneficiado tiver menos de 10% das cotas do fundo, se o fundo tiver no mínimo 50 cotistas e se as cotas forem negociadas exclusivamente em Bolsas de Valores. “Esse é o caso da maior parte dos investidores”, conta ela.

Além disso, esse é um produto fácil de administrar: basta fazer um cadastro em uma corretora e começar a operar utilizando o home broker – no caso do BTG Pactual digital, o acesso é online e gratuito. O investidor apenas paga taxas pelos serviços efetivamente utilizados.

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Escolha com cuidado

Como todo investimento em renda variável, os FIIs apresentam maiores rendimentos, e também maiores riscos. O mercado imobiliário pode oscilar, assim como as condições da economia. Se a obra não vender como esperado ou os locatários deixarem o local, o rendimento tende a cair. “Os fundos podem se valorizar ou se desvalorizar”, afirma a educadora financeira. Para reduzir os riscos e aumentar as chances de lucrar, diz ela, é importante estudar o mercado e comparar diferentes opções.

“Para diluir os riscos, é interessante escolher um fundo que seja, de preferência, multi-imóvel, multi-inquilino e multirregiões”, explica Mirna. Ou seja: quanto mais imóveis, alugados para mais pessoas, na maior variedade possível de regiões, menores os riscos. “Assim você sofre muito menos impacto quando há desocupação de alguma sala do que se fosse um único imóvel, alugado por um único inquilino.” Analisar o passado do fundo e, principalmente, seu comportamento durante a recente crise no mercado imobiliário também ajuda a decidir.

Opção interessante

Feita a escolha do fundo, não é necessário acompanhar a oscilação diária. Mas o investidor deve ficar atento aos relatórios, mensais e trimestrais, para avaliar a situação da companhia. E acompanhar o valor pago pelo fundo, comparando o quanto os imóveis valem de fato e como estão os índices de vacância e de inadimplência. Para ajudar, o BTG Pactual digital fornece uma interface amigável e a expertise de assessores de investimento para tirar dúvidas.

Os FIIs existem no Brasil há 26 anos – foi regulamentado por lei em 1993. Recentemente, eles passaram a atrair maior atenção dos investidores. Por quê? “Quando a taxa Selic é alta, os investimentos de renda fixa são mais interessantes. Quando a taxa Selic cai, a renda variável se mostra muito mais atrativa”, explica Mirna. Assim, na medida em que a taxa básica de impostos vem se posicionando num nível mais baixo, os fundos imobiliários se tornam uma opção de renda variável bastante atrativa.

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