Na SYN, um presente de Natal adiantado – e mais 45% de dividend yield

Com um valor de mercado de R$ 1,2 bilhão, a SYN, de shopping centers, se tornou a pequena notável da Bolsa – e vai entregar nada menos que R$ 1 bilhão em remuneração aos acionistas até o fim do ano.

Hoje, no mesmo dia em que está pagando R$ 440 milhões em dividendos (um dividend yield de 27% à época do anúncio), a companhia anunciou uma proposta de redução de capital de R$ 560 milhões a ser paga em dezembro, com um yield adicional de 45%.

Na maior prova da distorção de valuation das empresas de shoppings listadas em Bolsa, em fevereiro, a antiga Cyrela Commercial Properties vendeu participações em seis shoppings para um fundo imobiliário da XP Malls por R$ 1,85 bilhão.

O valor era 20% acima da cotação da empresa à época, o que levou a uma alta de 70% dos papéis em um só pregão.

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O balanço desalavancado abriu espaço para remuneração aos acionistas. Mesmo com a distribuição de dividendos feita hoje, a SYN ainda tinha R$ 600 milhões em caixa, considerando os valores a serem recebidos pelo XP Malls até o fim do ano.

Depois da venda para o FII, a SYN ainda tem 60% no Shopping Cidade São Paulo, na Avenida Paulista, considerado um ativo-troféu com vacância baixa e preço elevado de aluguel. Além disso, a companhia tem fatias no Grande Plaza, em Santo André, no ABC Paulista, no Shopping D e no Tietê Plaza, em São Paulo, além do Metropolitano Barra, no Rio.

O portfólio inclui ainda 67 mil metros quadrados de lajes corporativas.

Nas contas do BTG (do mesmo grupo de controle da Exame), o desconto da empresa em bolsa em relação ao valor dos ativos é de 30%. (Os analistas Elvis Credencio e Gustavo Cambaúva já tinham soprado a possibilidade de dividendos gordos num relatório do começo de julho.)

“O NAV (o valor líquido dos ativos) é de R$ 1,1 bilhão e o market cap após a redução de de capital ficará em uns R$ 600 milhões”, calcula de uma grande gestora comprado no papel. Nos últimos meses, algumas casas montaram posições táticas na small cap de olho na distorção.

“São os shopping AAA mais baratos do Brasil”.