Na MRV, um momento ‘superpositivo’ com as mudanças no MCMV – muito além da Faixa 4

Se a criação da Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida foi um divisor de águas para a MRV, os reajustes nas faixas de renda em cada uma delas aprovados ontem pelo Conselho do FGTS significam uma mudança ainda mais importante para a construtora.  

A ampliação da renda em cada uma das faixas, ainda que pequena à primeira vista, deve aumentar em muito a acessibilidade dos imóveis no programa habitacional, num movimento classificado como “superpositivo” pelo CEO da Rafael Menin, no Investor Day da companhia realizado hoje. 

Na prática, as mudanças nas regras devem aumentar o preço máximo dos imóveis elegíveis à faixa 1, de menor juros, para R$ 264 mil — um movimento que, por si só, quintuplica o estoque da MRV que pode ser vendida nas condições mais baratas do mercado e com prestação reduzida. Já estoque de unidades aderentes ao Faixa 2 – cujo teto passa de R$ 210 mil para R$ 230 mil em cidade com até 100 mil habitantes, e para R$ 350 mil em municípios com mais habitantes — aumenta em 65%. 

“A magnitude da mudança é tanta que um aumento de apenas R$ 210 reais faz com que o estoque para essa faixa de renda seja cinco vezes maior”, explica Ronaldo Motta, diretor de desenvolvimento imobiliário da companhia.  

"No fim, o cliente consegue comprar um imóvel que antes ele não podia. Essas mudanças do governo são poderosíssimas".

O tom otimista e a expectativa de uma maior velocidade de vendas com as mudanças anunciadas agradaram o mercado.  

As ações da MRV estão entre as maiores altas do Ibovespa desde o período da manhã, e por volta das 16h, subiam 3% — ofuscando uma prévia operacional do primeiro trimestre, divulgada ontem à noite, que foi considerada negativa por analistas.  

O limite de renda na faixa 1 no Minha Casa Minha Vida subiu de R$ 2.640 para R$ 2.850 e avançou de R$ 4.400 para R$ 4.700 na faixa 2.

Na terceira faixa, foi ampliado de R$ 8.000 para R$ 8.600, contemplando imóveis de até R$ 350 mil. O estoque nessa faixa caiu de R$ 5,5 bi para R$ 2,6 bi, mas a redução aconteceu com a transferência para a faixa anterior, com juros mais favoráveis.  

A faixa 4, recém criada, por sua vez, deve trazer condições mais baratas para unidades que eram destinadas ao SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), sistema que utiliza como recursos a poupança.

“Agora podemos pegar tudo o que tínhamos [de unidades] entre R$ 350 mil e R$ 500 mil, e isso fará parte da nova faixa. Hoje, temos 3.700 unidades desse tipo em estoque”, afirma o diretor. 

Previsão para 2025 

No evento de hoje, a MRV também anunciou o lançamento de um VGV (valor geral de vendas) de R$ 11 bilhões para 2025 – alta de 17,5% em relação ao ano passado — incluindo as operações das marcas MRV e Sensia, essa última sendo o braço de médio padrão da companhia.

A projeção para o ano conta ainda com expectativa de geração de caixa de R$ 2,1 bilhões na holding MRV&Co, que inclui também a operação americana Resia, a loteadora Urba e a empresa de imóveis para renda Luggo. 

Apenas na Resia é esperada uma geração de caixa de US$ 270 milhões. Na incorporação nacional, a geração é estimada em R$ 500 milhões a R$ 700 milhões neste ano. 

Prévia do primeiro trimestre 

Os lançamentos no primeiro trimestre de 2025 foram de R$ 2,88 bilhões, aumento de 81% na comparação anual. Destes, R$ 2,75 bilhões vieram da MRV e R$ 142 milhões no segmento de renda média.  

As vendas líquidas foram de R$ 2,19 bilhões, apenas 2% maiores na mesma comparação — desse total, R$ 2 bilhões vieram do MCMV, R$ 167 milhões em renda média e R$ 26 milhões em repasses. 

Apesar do bom desempenho de lançamentos e vendas, a queima de caixa foi maior do que o esperado, apontaram analistas em relatórios divulgados ontem à noite.  

Segundo Menin, a queima de caixa se deu por causa da paralisação do programa regional de habitação em três estados, que devem ser retomados no segundo trimestre.  

“Deixamos de repassar 1.400 unidades, com impacto da geração de caixa de mais de R$ 100 milhões”, afirma o CEO da MRV. De acordo com ele, as vendas teriam sido aproximadamente R$ 320 milhões maiores se os programas habitacionais regionais estivessem normalizados. 

No evento com investidores, o CEO garantiu que a empresa terá uma geração de caixa “muito diferente no segundo trimestre”. 

Isso acontece porque a MRV passa por uma recalibragem de estratégia, envolvendo a redução de polos de produção.  

Durante sua fala, o CEO fez uma mea culpa, dizendo que o desempenho da companhia desde a pandemia foi pior do que a média do mercado e que “fizeram um trabalho que não foi bom”. A promessa, no entanto, é que tudo deve melhorar — sobretudo com as boas notícias do programa Minha Casa, Minha Vida. 

A companhia planeja também reduzir seu volume de estoque de terrenos já pagos para melhorar a sustentabilidade financeira a longo prazo. A meta é passar dos R$ 2,39 bilhões de estoque no quarto trimestre de 2024 para R$ 1 bilhão até o final de 2029.