Iguatemi busca R$ 500 mi com oferta de ações para assumir 100% do shopping JK

O Iguatemi (IGTI11), rede shoppings que atua no segmento AA, anunciou dois movimentos estratégicos nessa sexta-feira, dia 9, após o fechamento do mercado: a compra de 36% do shopping JK Iguatemi, o que lhe renderá 100% da unidade, e uma oferta pública de ações para financiar a transação. O valor acordado pela fatia minoritária ficou em R$ 667 milhões e a oferta base que será levada a mercado equivale a R$ 500 milhões, pela cotação atual em bolsa.

Mas, como o mercado anda em uma fase maluca e volátil, a operação prevê um lote adicional (hot issue) de 65% (bem acima das proporções triviais), o que pode elevar o total captado a R$ 825 milhões, em um cenário de elevada demanda. Para a oferta base, serão emitidas 24,716 milhões de units, que fecharam o pregão de hoje em R$ 20,23. Essa quantidade é o piso e a ela poderão ser acrescentadas mais 16,06 milhões de units.

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O Iguatemi, que teve receita líquida de R$ 482 milhões no primeiro semestre deste ano (42% mais do que em igual período de 2021), viu sua capacidade de geração de caixa, medida pelo Ebitda, subir 57%, para R$ 314,5 milhões nesse intervalo. Sim, é isso mesmo, a margem aumentou de 41,5% para 65,2% na comparação antual. E aqui vale um registro: nada no portfólio cresceu tanto como a operação do JK.

As vendas totais nos shoppings do grupo somaram R$ 4,3 bilhões no segundo trimestre — um recorde histórico. O montante é 30% superior ao do mesmo período de 2019, pré-pandemia.

O Iguatemi — grupo, e não shopping — passou por um amplo processo de reestruturação societária, que teve início em junho do ano passado. A família Jereissati levou o negócio de shoppings para a bolsa em 2007. Listou a companhia no Novo Mercado da B3, como todo mundo fazia à época — e ainda faz quando o assunto é oferta pública inicial (IPO).

Porém, no ano passado, a família decidiu que esse modelo, essa estrutura de capital, prejudicava a capacidade de crescimento do negócio. Então, a holding da família Jereissati incorporou a operação e o que era Novo Mercado deixou de ser. A companhia agora tem ações ordinárias e preferenciais. O argumento é que essa estrutura oferece mais flexibilidade à expansão — e, claro, preserva a capacidade de gestão dos controladores.

Como resultado da reorganização, a companhia de shoppings, que tinha 49% do capital negociado em bolsa na forma de ações ordinárias, ficou com um free float maior: de quase 52%. Contudo, a família, que era dona de 51% do capital votante, passou a deter 68,5% do poder de voto. Portanto, a oferta será também um bom teste do apetite do mercado à nova governança da empresa.

A área bruta locável (ABL) da companhia é de 709 mil m². Mas, desse total, só 469,3 mil m² são próprios. O restante, ao fim de junho, estava nas mãos de investidores minoritários das unidades comerciais. A compra do JK Iguatemi deve mudar um pouco essa balança, já que a unidade tem 34 mil m² de ABL no total.

Conforme o balanço relativo a junho, sozinha, essa operação, no total, teve receita líquida de R$ 68,2 milhões no primeiro semestre deste ano, 49% mais do que no mesmo período do ano passado. Esse total, é o quarto maior da bandeira Iguatemi, em termos absolutos, atrás apenas do Iguatemi original (da Avenida Brigadeiro Faria Lima) e da unidade Porto Alegre e quase empatado, mas um pouco atrás, do shopping de Campinas (interior de São Paulo). O que correspondia a menos 9% da receita da ABL total aumentou para mais de 10%, na comparação anual entre os seis primeiros meses de 2022 e 2021.

Apesar de ser a quarta maior em tamanho, a unidade JK foi, disparada, a de maior crescimento em receita na comparação anual. A segunda posição em expansão foi a participação no Fashion Outlet Santa Catarina, que teve alta de 42,5%, para R$ 4 milhões — que em termos totais, faz uma diferença muito menor na composição do todo.

Depois de dois anos tenebrosos, em razão da pandemia, os shoppings centers voltaram a despertar alguma atenção dos investidores. Estão sendo beneficiados pelo movimento pendular esperado de situações novas e extremas. Da mesma forma que as vendas digitais explodiram durante o período de reclusão, as lojas físicas agora gozam da preferência dos consumidores.

Poucos balanços ilustram tão bem esse cenário como o do Grupo Soma, dono de marcas badaladas, como Farm, Animale e Cris Barros, presentes justamente nesse ambiente AA, e também da Hering, com um posicionamento mais democrático, de amplo espectro. A receita consolidada do grupo teve expansão de quase 42%, somando R$ 1,4 bilhão, no segundo trimestre. O desdobramento dos números mostra que as vendas nas lojas físicas dobraram, na comparação anual, enquanto houve uma ligeira retração, de 4,5%, nas vendas on-line — e isso em um grupo com forte cultural digital.

A oferta de ações, cuja precificação está prevista para o dia 20, será um bom teste de toda a tese: da nova governança, passando pela relevância do varejo físico, até a consolidação. Os controladores apresentaram garantia firme para R$ 70 milhões do total, ou 14% da oferta base. Bem menos do que a participação econômica da família, que ficou em 29% do capital total.

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