Em breve na B3: primeiro fundo de imóvel escolar com alvos de R$ 800 mi

A pandemia trouxe oportunidades para alguns setores e desafios enormes para outros. O ano de 2020 certamente entrará para a história como um dos mais duros para escolas e universidades, com um aumento sem precedentes nas taxas de cancelamento e na inadimplência. A gestora paulista Mint Capital inaugurou um novo jeito de investir, ao mesmo tempo, em imóveis e em educação — preferência da casa. O modelo pode funcionar, inclusive, como um caminho para as companhias enfrentarem a crise.

Com 200 milhões de reais em ativos sob gestão e o controle da Bahema Educação entre seus investimentos, a Mint quer consolidar o mercado de prédios escolares dentro de um fundo de investimento imobiliário (FII). O novo produto foi criado em março e o burburinho é que os planos são ambiciosos. A expectativa é que as cotas da carteira passem a ser negociadas na B3 em novembro, com o código MINT11. Trata-se o primeiro portfólio com esse foco disponível para investidores.

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Fundada há 11 anos por Cássio Beldi, a casa acrescentou ao grupo de sócios Ricardo Ditter e Marcelo Walton ao longo dos últimos cinco anos. Apesar de ser vista como uma butique, a Mint é recorrentemente citada como uma gestora de inspiração na gigante Berkshire Hathaway, do bilionário de Omaha Warren Buffett, com investimentos de longuíssimo prazo, em modelo semelhante ao de holding e sócios “com olho de dono” nos negócios. Entre os produtos, também estão fundos quantitativos de ações (baseados em algorítimos) e uma carteira que segue a tendência mundial de cobrança apenas da taxa de performance — sem o custo da administração.

A vertente imobiliária é, portanto, a terceira frente de negócios inaugurada pela Mint. O objetivo do novo fundo não é especulação imobiliária, mas renda em acordos de longa duração. As escolas representam um mercado cativo e seguro. O fundo compra o imóvel da escola que faz com os novos donos contratos de locação de longo prazo, que podem ser de 10 a 20 anos — e previsão de futuras renovações. Os alvos são empresas de educação consolidadas, que podem ir do ensino infantil ao universitário.

A pandemia acelerou a percepção de que esse modelo pode ser interessante para ambos os lados. As escolas querem fôlego para atravessar o momento de restrição de liquidez, além de investir em melhorias, e muitas carregam imóveis em seus balanços. O fundo busca segurança em contratos longevos, uma vez que localização é fator crucial no setor de ensino. “Pode ser uma resposta eficiente para o setor nesse momento, mas não só. Essa visão faz sentido no longo prazo para todos”, disse uma fonte com conhecimento no ramo de educação. As escolas fazem caixa à vista e pagam o aluguel com tranquilidade de que o dono não quer vender o terreno para uma construtora no próximo verão. Ao contrário, quer manter a escola cliente.

A carteira recém-criada já tem 78 milhões de reais em ativos. Mas os planos são de multiplicação: entre 400 milhões de reais e 500 milhões de reais em ativos dentro de um a dois anos. O primeiro imóvel adquirido, ainda em março, foi o principal da UNA, escola de ensino superior em Minas Gerais do Grupo Ânima. O segundo, contrato que acaba de ser assinado, é o prédio da Escola Parque, no Rio de Janeiro, na Barra da Tijuca — da própria Bahema.

As primeiras aquisições foram pagas parte com dinheiro e parte com a securitização dos aluguéis futuros. Para se ter uma ideia do apetite, no setor de educação, se fala em 800 milhões de reais de negócios potenciais em análise pela Mint, dos quais 180 milhões de reais em estágio avançado. Será um salto e tanto para a gestora.

Não existem hoje opções de portfólio para investidores com esse foco. Há dois fundos conhecidos na B3, mas resultantes de soluções específicas para o Insper e para a Anhanguera. Algumas carteiras de imóveis comerciais têm unidades escolares como diversificação, mas não exclusivamente.

Com o crescimento contínuo dos fundos imobiliários e a percepção desse produto como renda, há quem veja espaço para a Mint captar com emissão de cotas na bolsa assim que o fundo conquistar um tamanho um pouco maior. A partir de então, abre-se uma avenida de oportunidades para a gestora. De acordo com dados da Anbima, o patrimônio dos FII somava 100 bilhões de reais em junho do ano passado e agora ultrapassa 135 bilhões de reais.