Segundo o Censo de 2022, o mercado de locações residenciais responde pela moradia de 42 milhões de brasileiros, o que corresponde a 20,86% da população. Desse contingente, o segmento mais precário, representado por “habitações em casa de cômodos ou cortiços”, abrange aproximadamente 494 mil pessoas. 

 O déficit habitacional brasileiro ultrapassa 6 milhões de domicílios. Seu principal componente é o “ônus excessivo com aluguel urbano” — quando uma família pobre compromete mais de 30% da sua renda com o pagamento de aluguel. Esse fator, sozinho, responde por mais da metade do déficit habitacional, indicando como o alto custo da locação é uma barreira crítica ao direito à moradia. Nos últimos anos, o aumento dos aluguéis foi superior à inflação. Entre 2022 e 2024, o índice FipeZAP de locação residencial acumulou alta superior a 46%, contra 15% do IPCA. 

Um índice mais eficaz para medir a situação do mercado imobiliário é o indicador de acesso habitacional, que calcula o quanto as famílias precisam dedicar de sua renda mensal para financiar a compra ou locação de um imóvel na cidade em que habitam. Considerando-se 30% como o patamar de acessibilidade, apenas duas cidades entre as 27 pesquisadas apresentaram resultados satisfatórios no mercado locatício em dezembro de 2024. Esse resultado encontra-se em linha com os dados internacionais. Em 2023, das 94 cidades analisadas em 8 países, nenhuma foi considerada acessível e apenas 15 foram classificadas como “moderadamente inacessíveis”. 

De outro lado, o Censo também constatou a existência de 11,4 milhões de domicílios desocupados e de 6,7 milhões de domicílios de uso ocasional, totalizando 18 milhões de domicílios não ocupados. Em geram associa-se o déficit habitacional à necessidade de construir novas unidades, o que demandaria programas habitacionais vultosos, com a concessão de crédito imobiliário subsidiado. Nada poderia contribuir mais para o acesso à moradia, no entanto, que a disponibilização para locação desses imóveis, que já existem e não precisam ser construídos. 

A existência de um estoque ocioso, a despeito da alta demanda levanta um questionamento: se os aluguéis estão caros, por que tantos proprietários deixam de alugar suas unidades e abrem mão dessa renda? 

Uma característica desse mercado ainda é sua estrutura predominantemente artesanal. Unidades individuais, ainda que em um mesmo edifício, são administradas diretamente por locadores pessoas físicas ou pequenas imobiliárias, que cobram taxas de administração próximas a 10%. Para a maior parte dos locadores, incide sobre os valores recebidos alíquota de 27,5% de imposto de renda. Em contraposição, sobre os investimentos em renda fixa incide uma alíquota de 15% após 720 dias. Grande parte dos locadores não sabe ou não quer promover as obras de conservação de sua responsabilidade e muitos condomínios, administrados por assembleias de moradores e síndicos voluntários, permitem a deterioração do edifício. 

Essa realidade, pouco eficiente do ponto de vista econômico e operacional, poderia se beneficiar significativamente da entrada de fundos imobiliários especializados, que oferecem gestão profissionalizada e ganhos de escala. A exemplo do que ocorre no segmento de shopping centers, os fundos poderiam adquirir prédios inteiros, cuidar da manutenção tanto das áreas comuns quanto das unidades e alugar apartamentos. Em se tratando de um proprietário único, as decisões seriam mais rápidas e não haveria dúvidas sobre o responsável pela solução de problemas. Como os rendimentos dos fundos são isentos de imposto de renda, haveria uma vantagem para os investidores em comparação com a compra e locação de unidades isoladas. 

A atuação de fundos imobiliários no segmento residencial também poderia ter efeitos positivos do ponto de vista urbanístico. Eles poderiam canalizar recursos para a reforma de edifícios abandonados em áreas centrais, seja desenvolvendo diretamente o empreendimento, seja adquirindo-o de incorporadoras, contribuindo, assim, para a reabilitação de áreas degradadas.  

O mercado brasileiro de fundos imobiliários soma R$ 344 bilhões em patrimônio líquido, concentrado principalmente nos segmentos de shoppings, lajes corporativas e galpões logísticos. O montante investido no segmento residencial (denominado multifamily no jargão do mercado) não chega a 1%. Nos Estados Unidos, em contraposição, esse segmento representa 13%. A comparação com os EUA indica, ainda, o potencial de crescimento do mercado total de fundos imobiliários no Brasil. Enquanto aqui apenas 1% da população investe em FIIs, lá, essa proporção é de 50%. 

Esse quadro revela um paradoxo análogo ao dos domicílios não ocupados: se os aluguéis estão caros, por que há tão poucos fundos imobiliários explorando o segmento residencial? Essa dúvida é acentuada quando se considera o crescimento do trabalho remoto, amplamente adotado por várias empresas e governos, que leva à criação de home offices e a um maior tempo de permanência das pessoas em suas residências. 

Algumas explicações têm sido mencionadas pela mídia especializada. Uma delas seria a complexidade operacional da administração de muitos contratos de locação. No entanto, esse argumento perde força diante do exemplo dos fundos de shopping centers, que gerenciam uma grande quantidade de unidades. 

Uma razão mais convincente pode estar no paternalismo ainda presente na Lei do Inquilinato, que trata o locatário residencial como parte hipossuficiente, impondo ao locador diversas limitações contratuais, especialmente na fixação de garantias. A legislação restringe, por exemplo, a possibilidade de pagamento antecipado, exceto para locação por temporada, que não pode ter prazo superior a três meses. Também não é permitida a combinação de mais de uma garantia em um mesmo contrato. Tais restrições afetam principalmente o locatário de baixa renda e elevam o risco para o locador, tornando o mercado menos atrativo. 

O paternalismo presente na legislação locatícia pode ser comparado, em seus efeitos, a um controle de aluguéis. Essa é uma medida que já foi adotada em diversas ocasiões e cujos resultados são bem conhecidos: escassez, degradação do estoque habitacional e ineficiência econômica. Ao limitar o retorno do investimento, políticas de congelamento ou estabilização de aluguéis reduzem o incentivo para construção e a manutenção de moradias. Isso pode beneficiar inquilinos estabelecidos, mas prejudica os novos entrantes e agrava o problema da oferta, especialmente nas áreas centrais e bem localizadas. O abandono e a má conservação dos imóveis, por sua vez, leva à degradação da cidade, com graves consequências em termos de segurança pública e aproveitamento da infraestrutura urbana. O aumento dos aluguéis em áreas centrais também induz os locatários a buscarem imóveis mais baratos nas periferias, contribuindo para o espraiamento urbano. 

Além dessas consequências macro, o controle de aluguéis também gera efeitos microeconômicos nocivos. Os locatários evitam trocar de residência, mesmo quando isso seria indicado, como por mudança na composição familiar ou em razão de um novo emprego, pois haverá dificuldade em encontrar outro imóvel e o aluguel será mais caro. Além disso, em muitos casos surge um mercado informal de sublocações à margem da lei, devido à alta renda que pode ser auferida pelo sublocatário. 

Esses efeitos podem ser causados não apenas pela regulação efetiva, mas também pelo mero risco de regulação. Os proprietários evitam alugar seus imóveis com medo de que no futuro não consigam reajustar os alugueis ou recuperar a posse. Quanto a esse aspecto, é preocupante a relativização do direito de propriedade em face do direito à moradia verificada durante a pandemia. Embora a lei admita a concessão de liminar de despejo por falta de pagamento, em 2020 e 2021 foram editadas leis suspendendo temporariamente essa possibilidade em virtude, seguidas de um acórdão do STF que estendeu a suspensão até 2023. 

Além de eliminar restrições às garantias admitidas, uma reforma locatícia deve favorecer a adoção de mecanismos alternativos de resolução de disputas, como a mediação e arbitragem, assim como de contratos inteligentes, nos quais um sistema digital executa automaticamente as obrigações das partes, reduzindo a burocracia e aumentando a segurança jurídica. Esta tecnologia, atualmente disponível apenas em redes de criptomoedas, poderá ser adotada também em contratos denominados em reais a partir da implementação do DREX, moeda digital que será lançada em breve pelo Banco Central. 

A segurança jurídica gerada pela reforma locatícia poderá levar milhões de proprietários a oferecerem no mercado imóveis atualmente ociosos ou mal aproveitados, com resultados positivos no curto prazo. Entretanto, seus efeitos maiores deverão ser percebidos no médio e longo prazo, com a atração de investidores profissionais como os fundos imobiliários, favorecendo a construção de novos empreendimentos e o retrofit de edifícios abandonados.