Galpões logísticos: crescimento sólido nos valores de locação e a menor taxa de vacância histórica

*Anita Scal e Felipe Ribeiro

Após um crescimento expressivo nos anos de 2020 e 2021, com influência direta da pandemia de Covid-19, o mercado de galpões e condomínios logísticos no Brasil teve que se provar nos anos seguintes, com questionamentos recorrentes quanto à capacidade de se manter em evolução, com crescimento real nos valores de locação, taxa de vacância em níveis controlados e com uma cadeia de suprimentos adaptada às expectativas de consumidores com novos desafios operacionais.

Uma premissa básica para esse questionamento estava no fato de que a absorção bruta média de espaços de Classe A+ foi 45% maior nos dois anos iniciais da pandemia em comparação com os resultados de 2019, de acordo com dados da Buildings. As dúvidas então se mostraram naturais frente ao forte crescimento recente, com adição ainda da baixa performance – e devolução de espaços – do segmento de varejo, historicamente um dos principais ocupantes dos galpões brasileiros.

Entretanto, ao término de 2023 foi possível afirmar que a curva positiva se manteve, com os índices de absorção bastante similares aos anos anteriores e com uma taxa de vacância de apenas 9,0% para imóveis de alta qualidade, sendo esse o menor índice no encerramento de um ano em toda a base histórica, iniciada em 2013, também de acordo com os dados da Buildings.

Entre as principais premissas para o mercado ainda aquecido segue o movimento conhecido como “flight to quality”, no qual os ocupantes trocam instalações antigas por empreendimentos mais modernos e eficientes. Em 2013, pouco mais de 56% do estoque era composto por ativos de Classe A+, frente a um total de 70% atualmente.

Influenciado pelo contexto positivo do setor, o país apresentou crescimento médio superior a 6% nos preços pedidos de locação. Entre as principais altas estão mercados que historicamente possuíam estoque de menor qualidade e que agora passam a ter melhores opções, como no caso das regiões Sul e Nordeste, ou em mercados com elevada taxa de vacância recente e com viés de baixa, como no caso do Rio de Janeiro. O mapa abaixo, elaborado pela JLL, apresenta a variação anual do preço pedido por estado, com destaque para o PR (+31,0%), PE (+17,7%) e RJ (+14,9%).

Fonte: First Look – Industrial (JLL Brasil)

Na busca por uma tendência, cabe analisar, também, o estado de São Paulo, mercado industrial e logístico de maior relevância no país, com mais de 50% de todo o estoque nacional. A robustez do mercado paulista reduz distorções na análise dos dados e, sob esse contexto, os números seguem positivos. São Paulo encerrou 2023 também com variação positiva nos preços e com a terceira maior redução percentual na taxa de vacância do país.

Para o ano de 2024, além da expectativa de que novas tecnologias e investimentos em infraestrutura possam impactar a procura por galpões logísticos, a influência dos elevados custos de construção e financiamento, que já reduziram em cerca de 38% o volume de novos espaços entregues em 2023, deverá impulsionar ainda mais a competição por espaços, resultando em provável novo crescimento real dos aluguéis e na busca de mais um recorde positivo para os índices de áreas vagas pelo país.

*Anita Scal, sócia e diretora de Investimentos Imobiliários, e Felipe Ribeiro, associado e gestor de portfólio da Rio Bravo