O Stuyvesant Town-Peter Cooper Village, o amplo complexo de apartamentos que se tornou símbolo do boom e do colapso imobiliário da década passada, agora poderia bater o recorde dos US$ 5,4 bilhões pagos há nove anos, pois os investidores estão tentando aproveitar a demanda cada vez maior e o aumento dos aluguéis em Nova York.

A CWCapital Asset Management, a cobradora de empréstimos que controla o imóvel desde que seus donos anteriores deram calote em 2010, contratou Doug Hammon, da Eastdil Secured LLC, para assessorá-la com uma venda, e a Blackstone Group é um dos potenciais ofertantes a negociar uma transação, segundo fontes do setor.

Projeta-se que o enclave – o maior complexo de apartamentos de Manhattan – mude de dono por de US$ 5 bilhões a US$ 6 bilhões, disse uma das fontes, que pediu anonimato porque as negociações não são públicas.

Embora haja muita demanda por apartamentos em Manhattan, qualquer comprador potencial teria que estar preparado para possíveis protestos dos inquilinos e para os obstáculos políticos que acarreta a posse de um dos últimos bastiões de habitação acessível para nova-iorquinos de classe média.

A expiração de uma isenção fiscal municipal em 2020 facilitará aos novos donos aumentar os aluguéis, algo que a Tishman Speyer e a BlackRock Inc. não conseguiram depois de adquirir o imóvel em 2006, transação que ainda retém o recorde de maior venda de imóvel comercial na cidade.

“Há uma demanda enorme por casas multifamiliares porque as taxas de posse de casas têm declinado”, disse Richard Hill, analista de dívidas imobiliárias do Morgan Stanley em Nova York. “O desafio com o Stuytown provavelmente vai ser a capacidade de mantê-lo acessível”.

Valores em alta

Uma venda terminaria com cinco anos de brigas entre investidores, detentores de bonds e moradores do complexo de 11.200 unidades, construído na década de 1940 pela MetLife Inc. com ajuda municipal para abrigar veteranos que voltavam da Segunda Guerra Mundial.

A Tishman Speyer e a BlackRock deram calote na hipoteca privilegiada de US$ 3 bilhões em 2010 depois que os valores dos imóveis afundaram durante a crise financeira e os inquilinos apresentaram uma ação judicial e conseguiram impedir um aumento abrupto em alguns aluguéis.

Agora, os apartamentos lideram a recuperação dos valores de imóveis comerciais nos EUA, em andamento há cinco anos.

Os preços de edifícios multifamiliares estão 33 por cento mais altos do que no pico anterior, em 2007, segundo a Moody’s Investors Service e a Real Capital Analytics Inc.

O aluguel médio em Manhattan custava US$ 3.405 no terceiro trimestre, o valor mais alto em cadastros que remontam a 1991, mostram dados da Miller Samuel Inc. e da Douglas Elliman Real Estate.

Os inquilinos tinham processado a Tishman Speyer e a MetLife em 2007 por aumentar os custos de unidades reguladas enquanto recebiam isenções fiscais municipais para subsidiar a habitação acessível. Um acordo feito em 2013 indica quanto um proprietário pode aumentar alguns aluguéis no complexo até junho de 2020.

Depois dessa data, as unidades estão sujeitas à desregulamentação e poderiam aumentar conforme as taxas do mercado.

‘Especial’

“Esse é um ativo muito especial”, disse Joshua Stein, diretor do escritório de advocacia especializado em imóveis que leva seu nome e tem sede em Nova York. “Não me surpreenderia se agora o valor tivesse excedido o valor da transação feita pela Tishman”.

O ofertante que ficar com o Stuyvesant Town terá que trabalhar com os aproximadamente 30.000 inquilinos e com a cidade para desenvolver um plano para proteger a acessibilidade do imóvel no longo prazo, disse o vereador Dan Garodnick, que morou em Stuyvesant Town-Peter Cooper Village a vida toda, em uma entrevista na semana passada.

Embora um comprador precise de paciência antes de aumentar os aluguéis, a aquisição deveria ser atraente em um prazo mais prolongado, disse Stein.

“Todos querem estar em Nova York”, disse ele. “Se eles têm controle por um prazo longo, como poderiam se dar mal?”.