São Paulo - Você já imaginou ser dono de um pedaço do shopping center que costuma frequentar nos fins de semana? Agora, deixe a imaginação de lado e saiba que dá para unir consumo com investimento por meio da aplicação em fundos imobiliários (FIIs), um produto que está se popularizando no cenário de juros baixos, favorável para investimentos de longo prazo.

O analista de sistemas Cristian Tetzner, de 37 anos, é um exemplo disso. Cristian investe praticamente 60% de sua renda mensal em FIIs, incluindo quatro fundos atrelados a shopping centers — Grand Plaza Shopping (no ABC paulista), West Plaza (em São Paulo), Floripa Shopping (em Florianópolis, Santa Catarina) e Parque Dom Pedro Shopping (em Campinas, São Paulo).

Solteiro, o analista de sistemas aproveita as visitas aos familiares na cidade de Limeira, próxima a Campinas, para ir às compras no Parque Dom Pedro Shopping. “Costumo brincar que tenho um pedacinho desse negócio”, diz.

Ao diversificar as aplicações em alternativas como fundos atrelados a shoppings, investidores como Cristian apostam, na prática, em dois produtos em curva de alta. Após anos de maturação, os FIIs finalmente decolaram e registraram em 2012 uma captação recorde de 15 bilhões e 383 milhões de reais, o dobro do acumulado no ano anterior, de acordo com a Comissão de Valores Mobiliários.

Segundo a BM&FBovespa, o número de investidores cresceu 173% em relação a 2011. Ao mesmo tempo, o segmento de shopping centers, responsável por 19% das vendas do varejo brasileiro, também passa pelo melhor momento de sua história, com um faturamento de 119,5 bilhões de reais em 2012, um crescimento de 10,65% em relação ao ano anterior, conforme a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce).

O ano de 2013 manterá o aquecimento, com a expectativa de inauguração de 47 novos centros de compras — em 2012, foram abertos 457 —, marcando a primeira vez em que cidades menores terão, somadas, mais empreendimentos do que as grandes capitais.

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A promessa de rentabilidade maior do que a poupança e a renda fixa em tempos de juros em queda é apenas parte da explicação da popularização dos fundos imobiliários. Entra no pacote a isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas, o que culminou com o aumento de emissões, trouxe mais investidores para esses fundos, elevando sua liquidez no mercado acionário. 

O que levar em conta

A rentabilidade dos fundos de investimento atrelados a shoppings é calculada por meio da distribuição dos dividendos desse ativo. Um dos destaques no ano passado foi o Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, cujo fundo é administrado pela corretora Rio Bravo. “O empreendimento deu certo e os cotistas participaram da expansão do shopping.

Durante o ano passado, houve bons rendimentos”, diz Sérgio Belleza. De janeiro de 2012 até o mesmo período deste ano, o valor da cota do fundo passou de 490 reais para 675 reais, segundo a consultoria Fundo Imobiliário. Na opinião de José Diniz, diretor de investimentos imobiliários da Rio Bravo, o Pátio Higienópolis é um dos shoppings “maduros”: tem o menor risco e a inadimplência é baixa.

Existem também muitos fundos imobiliários que investem em shoppings ainda em fase de construção — e os riscos, nesse caso, são maiores, já que existe a possibilidade de o empreendimento não ser tão bem-sucedido.

Tradicionalmente, os cinco primeiros anos surgem como período de maturação, em função, por exemplo, dos descontos oferecidos para as lojas âncoras e da própria popularização do empreendimento na vizinhança.

Nesses casos, em muitos fundos o próprio dono do ativo arca com uma rentabilidade mínima garantida durante o período de construção para que o investidor não fique sem rentabilidade nessa primeira fase de amadurecimento.

O fundo Sulacap, lançado em agosto de 2011 pela RB Capital, já acumula um patrimônio de 108,35 milhões de reais e promete rentabilidade mínima de 85% do Certificado de Depósito Interbancário, garantida aos cotistas pela General Shopping S.A. como prêmio de locação. Após o período de maturação — os três primeiros anos do empreendimento —, as receitas imobiliárias do FII serão provenientes do resultado operacional do shopping. 

Há também quem veja a modalidade dos fundos imobiliários com ressalvas. "Tudo que apresenta promessa de ganho fácil tem risco escondido", diz Samy Dana, professor da Escola de Economia de São Paulo da Fundação Getulio Vargas. Ele engrossa a corrente de economistas que acreditam que o mercado imobiliária está caro.

"Quem investe hoje em uma cota de fundo imobiliário é como se estivesse comprando uma ação na alta", diz. Se o valor dos imóveis de repente cair, o preço da cota terá o mesmo destino.