Por Rodrigo Gonzalez*

São Paulo, assim como outras metrópoles, sofre há anos com a degradação de suas áreas centrais, que padecem com o esvaziamento de moradores, perda de investimentos pela fuga de empresas e escritórios e, principalmente, pela falta de segurança.

A necessidade de revitalização do centro, palco de parcela significativa de nosso patrimônio artístico, histórico, cultural e arquitetônico, produziu raro consenso no debate político municipal, o qual não se estende, no entanto, às estratégias necessárias e viáveis para atingir tal objetivo.

Cenário de diversas operações de recuperação da região central desde a década de 80, a maioria com resultados decepcionantes, a cidade conta atualmente com inédita vontade política para solucionar o problema, expressa em iniciativas legais e administrativas de fôlego, que nos fazem acreditar que, finalmente, é dada ao centro a chance de reviver seus melhores momentos.

Programa Requalifica Centro

Dentre essas iniciativas destaca-se o Programa Requalifica Centro, instituído pela Lei Municipal 17.577/21, que visa fomentar a requalificação de edifícios na área central da cidade por meio de incentivos regulatórios e fiscais, tais como:

• Não pagamento de contrapartida financeira em caso de mudança de uso da edificação;
• Permissão de implantação de saliências e terraços; 
• Remissão dos débitos do IPTU; 
• Isenção do IPTU nos três primeiros anos a partir da emissão do certificado de conclusão;
• Posterior redução do IPTU incidente sobre o imóvel através de alíquotas progressivas pelo prazo de cinco anos; 
• Redução para 2% do ISS (Imposto Sobre Serviços) de prestadores de serviços da obra; 
• Isenção do ITBI do imóvel e isenção de taxas municipais por cinco anos para instalação e funcionamento.

Podem participar do Programa Requalifica Centro edificações construídas até 23 de setembro de 1992 ou licenciadas com base na legislação edilícia vigente até aquela data e localizadas em um perímetro estimado em 6,4 km² da região central.

Merecem ainda menção a Lei 17.844/22, que instituiu e regulamentou a Área de Intervenção Urbana do Setor Central e estabelece isenção de cobrança de outorga onerosa durante o prazo de cinco anos, e a Lei 17.332/22, que cria o Triângulo São Paulo na região central como um polo incentivado de atividades sociais, culturais e turísticas.

As obras de revitalização recentes e retrofit

Ciente de que a recuperação do centro não pode se dar exclusivamente pela reciclagem de seus edifícios, a prefeitura de São Paulo tem ainda levado a cabo, nos últimos anos, uma série de obras de recuperação do espaço público, tais como a reforma do Anhangabaú, a concessão de uso do terraço do Edifício Martinelli, a implantação do mirante Belvedere Roosevelt e a requalificação do cruzamento das avenidas Ipiranga e São João.

Os incentivos vêm dando resultado, e a Prefeitura informa ter aprovado nos últimos meses um projeto de retrofit a cada 18 dias, alguns deles muito emblemáticos, como a reforma do Edifício Renata, já concluído, e o projeto de revitalização do Edifício Virginia – o qual tivemos o privilégio de contribuir, na condição de advogados dos incorporadores, desde a negociação da compra do edifício até o protocolo do Memorial de Incorporação.

Investimentos adicionais da Prefeitura de SP

Face às centenas de edifícios da região central que demandam a revitalização de suas estruturas e a releitura de suas funcionalidades, ainda há muito por fazer. Cada edifício recuperado é um pólo propulsor da economia de seu entorno e, para acelerar esse processo, a Prefeitura de São Paulo resolveu ir além dos incentivos, custeando até 25% dos custos das obras de revitalização.

Foi destinado R$ 1 bilhão para a subvenção de projetos que atendam aos requisitos estabelecidos pelo Decreto nº 62.878, de 30 de outubro de 2023, e o primeiro edital para seleção de projetos de revitalização, no valor de R$ 100 milhões, foi publicado no último dia 16 de novembro.

As condições estão dadas. Agora está nas mãos das empresas do setor da construção civil a oportunidade de fazer bons negócios e contribuir para a revitalização do centro de São Paulo e, em última análise, para a preservação de nossa cultura e identidade. Tem tudo para dar certo, mas é preciso agir imediatamente.

*Rodrigo Gonzalez é advogado, especialista em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Direito Tributário, especialista em Administração de Empresas pela FGV e sócio da EGS Advogados.

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