Por Christiano de Figueiredo Moreira*

O setor de galpões logísticos segue mostrando capacidade de crescer em períodos adversos e deverá fechar 2024 com saldo positivo, ainda que o cenário macroeconômico brasileiro tenha se alterado do início do ano até agora.

De repente, o vento mudou de direção

O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central optou por reduzir a taxa de juros Selic menos do que o mercado esperava, a inflação voltou a surpreender no setor de alimentos e a tragédia que abateu o Rio Grande do Sul causa incertezas na economia. Qual será o impacto desse evento climático no crescimento do PIB e nas contas públicas? Por ora, essa é uma pergunta difícil de ser respondida.

Em momentos assim, cabe prestar atenção em alguns indicadores econômicos e mercadológicos. Um dos setores que têm performado bem nos últimos anos é o de galpões logísticos, que em 2023 viu a indústria aumentar em 30% a demanda por espaço, segundo pesquisa da empresa SiiLA – apesar do crescimento de apenas 1,6% do setor industrial no mesmo período, de acordo com dados do IBGE.

Um relatório do setor realizado pela CBRE, uma das líderes globais em consultoria imobiliária, mostrou que o mercado brasileiro acumulou absorção bruta de aproximadamente 5,5 milhões de m² e líquida de cerca de 2,4 milhões de m² em 2023.

O segmento que obteve a maior absorção foi o de transportadoras terceirizadas (3PL), com 35% do volume, superando os grandes protagonistas de 2022 e 2021: as empresas de e-commerce e varejo. Além disso, a taxa de vacância do mercado nacional fechou o ano passado em 10,5%, a menor desde 2012.

Em 2023, a Região Sudeste representou 70,5% da absorção bruta do país. Deste montante, 71,8% foram absorvidos pelo Estado de São Paulo. A taxa de vacância paulista fechou o ano de 2023 em 11,2%, o menor patamar desde 2011.

E este ano? O que podemos esperar?

A expectativa é de que 2024 continue dinâmico, com a entrega de cerca de 1 milhão de m² em novos empreendimentos do setor logístico/industrial apenas no estado de São Paulo, e de aproximadamente 400 mil m² no resto do país. A região paulista com maior metragem deste estoque futuro é a de Guarulhos, com aproximadamente 40% do total do Estado, nos próximos dois anos. 

Alguns fatos, no entanto, poderão afetar o panorama de preços de locação dos galpões logísticos. O custo de construção dos novos estoques está elevado, ou seja, os novos empreendimentos deverão ser entregues com preços mais altos. Para não efetivar os novos custos, é provável que os incorporadores adiem projetos ou decidam construí-los em fases.

A vacância atual é a menor da última década. O novo estoque está relativamente comportado neste momento. A demanda por novos espaços de galpões continua relevante, principalmente por empresas chinesas. Contudo, cabe lembrar que, mesmo sob o cenário setorial otimista, há uma tendência de apreciação moderada do valor do aluguel por m² no setor de condomínios logísticos nos próximos 12 meses. 

*Christiano de Figueiredo Moreira é sócio e gestor na Devant Asset desde 2021. Moreira tem mais de 15 anos de experiência no setor financeiro e imobiliário.

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